Resposta direta
NãoNão. Locação residencial comum e locação por temporada são figuras da Lei nº 8.245/1991. A temporada, pelo art. 48, destina-se à residência temporária do locatário e se contrata por prazo não superior a noventa dias; se o imóvel for mobiliado, o contrato deve descrever móveis, utensílios e o estado em que se encontram.
O STJ, no REsp 2.121.055-MG, classificou o negócio típico de diárias em plataforma, no caso julgado, como contrato atípico de curta estadia: não preenchia os requisitos formais da temporada nem os da hospedagem da Lei nº 11.771/2008. Essa atipicidade, com exploração reiterada, é o que pode descaracterizar a destinação residencial.
Anunciar em plataforma não transforma uma figura na outra. O que importa é o contrato e o uso concreto, não o aplicativo.
O que cada figura é#
Três nomes aparecem na mesma reclamação de corredor. Só dois estão na Lei do Inquilinato. O terceiro foi batizado pelo STJ.
Locação residencial comum. O locatário mora no imóvel, com o uso convencionado. Continua regulada pela Lei nº 8.245/1991. O anúncio em plataforma não a transforma em hotel.
Locação para temporada. O art. 48 considera locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário — lazer, curso, tratamento de saúde, obras no imóvel dele, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo — e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado. O parágrafo único exige, no imóvel mobiliado, descrição dos móveis e utensílios e do estado em que se encontram.
Contrato atípico de curta estadia. No REsp 2.121.055-MG, a Segunda Seção entendeu que o arranjo julgado não era temporada (faltavam requisitos formais, como a descrição dos móveis) nem hospedagem hoteleira da Lei nº 11.771/2008. Daí a categoria própria, desenvolvida no guia de aluguel por temporada e Airbnb.
Por que a distinção muda a resposta no prédio#
O eixo condominial é a destinação, pelo art. 1.336, IV. O STJ disse que a mera disponibilização em plataforma não descaracteriza o uso residencial, e que é possível ofertar o apartamento para locação residencial — por temporada ou não — por esse meio.
O que descaracteriza, na tese, é a curta estadia atípica com reiterada exploração econômica ou profissionalização. Temporada formal da lei e locação residencial comum não entram, só por existirem, nessa frase.
Por isso a pergunta condomínio pode proibir aluguel por temporada e Airbnb? não se responde pelo rótulo do anúncio. Responde-se pela figura jurídica e pela intensidade do uso.
O que a temporada exige no papel#
Além do prazo de até noventa dias e da destinação temporária do art. 48:
- Art. 49 — o locador pode receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, e exigir garantia das previstas no art. 37.
- Art. 50 — se, findo o prazo, o locatário permanecer mais de trinta dias sem oposição, presume-se prorrogação por tempo indeterminado, e não mais se exige o pagamento antecipado. O parágrafo único limita a denúncia.
Isso organiza a relação locador-locatário. Não autoriza, sozinho, fatiar cômodos nem oferecer recepção no condomínio residencial.
O que fazer na prática#
Síndico. Não peça “o print do Airbnb” como se fosse classificação legal. Pergunte, na notificação, qual é o contrato: residencial, temporada do art. 48 ou diária reiterada. A convenção continua sendo o ponto de partida.
Proprietário. Se a operação cabe no art. 48, redija o contrato e a descrição do mobiliário. Se não cabe, leia a tese de curta estadia antes de anunciar todas as noites.
Inquilino. Temporada ou diária sobre imóvel já locado esbarra, além da destinação, no consentimento escrito do locador.
Perguntas frequentes
- Temporada pode ser anunciada em plataforma digital?
- Sim. O STJ registrou que o meio de disponibilização não caracteriza a natureza jurídica do negócio. Uma locação por temporada da Lei nº 8.245/1991 pode ser firmada por plataforma, imobiliária ou classificado, sem deixar de ser temporada — se os requisitos do art. 48 estiverem preenchidos.
- O que acontece se o hóspede ficar depois dos noventa dias?
- O art. 50 da Lei nº 8.245/1991 trata da temporada: findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias, presume-se prorrogada a locação por tempo indeterminado, e deixa de ser exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos. O parágrafo único restringe a denúncia posterior. Isso é regra da locação, não do condomínio.
- Diária de fim de semana é temporada?
- Só se o contrato couber no art. 48: residência temporária, prazo de até noventa dias e, se mobiliado, descrição dos bens. O STJ apontou a ausência de quantidade mínima de diárias e a falta da descrição dos móveis como marcas da curta estadia atípica. Uma noite reiterada, sem instrumento de temporada, não se salva pelo rótulo “temporada” no anúncio.
- O síndico precisa ver o contrato para classificar?
- Não existe dever legal federal de o síndico arquivar o contrato de locação. Ele fiscaliza destinação e convivência pela convenção. Se o condômino alega temporada formal, apresentar o instrumento é o meio mais simples de demonstrar que não se trata de exploração atípica. Recusa em documentar pesa na análise de habitualidade, sem criar busca na unidade.
Fontes
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