O condomínio pode proibir o aluguel do apartamento por temporada ou pelo Airbnb?

A decisão de maio de 2026#

Este é um tema em que a maior parte do conteúdo disponível está desatualizada, e a diferença é grande.

Em 7 de maio de 2026, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça — órgão que uniformiza o entendimento das duas turmas de direito privado — julgou, por maioria, o REsp 2.121.055-MG, sob relatoria da Ministra Nancy Andrighi. A tese, como consta do Informativo n. 889:

A utilização do imóvel em contratos atípicos de curta estadia, em que haja reiterada exploração econômica ou profissionalização do serviço, descaracteriza a sua destinação residencial, devendo haver previsão na convenção do condomínio, aprovada por dois terços dos condôminos.

Duas coisas importam nessa frase, e a segunda costuma ser omitida em resumos: a descaracterização depende de exploração econômica reiterada, e o que se exige não é uma proibição — é aprovação para mudar a destinação.

Tema 1.443: a regra nacional ainda não saiu#

Fato. Em 1º de junho de 2026, o STJ escolheu dois processos para decidir essa dúvida para o país. O nome é Tema 1.443. Os processos são os REsps 2.272.537/SC e 2.272.536/SP. A data está no Boletim de Precedentes n. 141.

A pergunta é direta. Se a convenção diz que o prédio é residencial, isso já impede o aluguel curto em plataforma? Ou precisa de uma proibição escrita com todas as letras? O boletim manda parar os processos que já estão na Justiça com essa mesma dúvida, de uma pessoa ou de um grupo.

Fato. A notícia do STJ de 17 de setembro de 2026 conta essa escolha. Quem conduz os processos é o ministro Raul Araújo. A pausa vale em todo o Brasil. A notícia não diz quem ganha. Também explica o depois: quando a regra sair, juízes e tribunais terão de segui-la. Isso só vale depois do julgamento. Junho não foi o julgamento.

Fato. Na notícia, o ministro lembra a decisão de maio, o REsp 2.121.055. Na leitura dele, basta o prédio ser só residencial, e liberar o uso pede assembleia com dois terços. O Informativo n. 889, citado acima, é mais estreito: fala em negócio repetido ou serviço profissional. As duas falas são do STJ. Nenhuma delas é a regra do Tema 1.443, porque essa regra ainda não foi escrita.

Observação. Até o julgamento, a decisão de maio é o norte. Não é a regra que todo juiz do país já é obrigado a copiar. O processo que já corre sobre essa dúvida tende a ficar parado. A convenção e a assembleia continuam. O mapa está no guia de aluguel por temporada e Airbnb.

Hipótese. Uma ação nova, sobre a mesma dúvida, pode parar também. As fontes não dizem quando sai o julgamento, o que acontece com um pedido urgente, nem quem tem razão.

O que a decisão não diz#

Vale ser explícito, porque o assunto circula distorcido.

Não é proibição do Airbnb. O tribunal registrou que “o meio de disponibilização do imóvel não caracteriza a natureza jurídica do negócio”, e que é irrelevante se a oferta foi feita por plataforma digital, imobiliária, panfleto ou classificado.

A mera disponibilização não descaracteriza nada. O acórdão afirma que ambas as turmas de direito privado entendem que ofertar o imóvel por plataforma digital não retira dele a natureza residencial. É possível ofertar o apartamento para locação residencial usando esse meio.

O que muda a resposta é a intensidade e a natureza da atividade.

Onde está a fronteira#

O próprio acórdão lista os elementos que evidenciam finalidade comercial, e diz que “todos esses elementos deverão ser considerados em cada hipótese concreta”:

• oferta de diversos cômodos a pessoas desconhecidas entre si;
• frequência e habitualidade da disponibilização do imóvel;
• ausência de quantidade mínima de diárias;
• oferecimento de serviços aos locatários — limpeza diária, lavanderia, refeições, recepção, concierge.

Na prática, isso desenha dois extremos razoavelmente claros e uma zona cinzenta:

Por que o fundamento é a destinação#

O eixo da decisão não é o contrato, é o art. 1.336, IV, do Código Civil, que coloca entre os deveres do condômino:

dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação

Se o edifício é residencial, a unidade deve ter uso residencial. E o art. 1.351 trata da mudança:

Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária.

O acórdão registra que esse quórum já foi de unanimidade, e que a Lei nº 14.405/2022 o reduziu para dois terços. O mapa completo dos quóruns está em quórum de assembleia.

A classificação do contrato#

Antes de chegar à destinação, o STJ precisou responder o que esses contratos são — e a resposta foi: nem uma coisa nem outra.

Não são locação residencial por temporada da Lei nº 8.245/1991, porque não atendem aos requisitos formais dela, como a descrição em instrumento negocial dos móveis, utensílios e seu estado.

Não são hospedagem hoteleira da Lei nº 11.771/2008, porque não há disponibilização de serviços essenciais, licença de funcionamento nem certificado de conclusão de construção.

Por isso o tribunal propôs designá-los contratos atípicos de curta estadia — a categoria que dá nome à tese.

O que fazer na prática#

Se você é proprietário e quer alugar por curta estadia:

1. Leia a cláusula de destinação da sua convenção. Ela é o ponto de partida, e convenção de condomínio explica onde encontrá-la.
2. Avalie honestamente a sua operação contra os critérios do acórdão: habitualidade, número de diárias, cômodos separados, serviços oferecidos.
3. Se for uso ocasional, documente isso — contrato, tempo mínimo de estadia, ausência de serviços.
4. Se for atividade econômica, o caminho é a assembleia: aprovar a alteração da destinação com dois terços dos condôminos. Ir contra a convenção sujeita à multa e a ação para fazer cessar o uso.

Se você é síndico e recebe reclamações:

1. Não trate como caso automático. A decisão exige análise concreta, e presumir profissionalização sem elementos é o caminho para perder a discussão.
2. Levante os fatos: frequência de entradas, duração das estadias, número de pessoas distintas, existência de serviços.
3. Notifique individualmente, com fato, dispositivo e prazo — nunca no grupo do condomínio.
4. Se houver descumprimento, aplique a sanção prevista na convenção, conforme multa condominial.
5. Se o condomínio quiser liberar o uso, a via é a assembleia com dois terços.

O que a decisão não resolve#

Ela dá um critério, não uma régua. “Frequência e habitualidade” e “quantidade mínima de diárias” são conceitos que dependem do caso — e a maioria dos conflitos reais vive exatamente na faixa intermediária, entre quem aluga duas semanas por ano e quem opera três apartamentos como pousada.

Para o síndico, isso significa que a resposta honesta à reclamação do vizinho raramente é “pode” ou “não pode”. É “depende de quanto, com que frequência e com quais serviços” — que é uma resposta correta e profundamente insatisfatória para quem está sem dormir.

O Tema 1.443 não fecha essa faixa cinzenta. Pausa o processo que pergunta se a cláusula residencial basta. Não diz quem ganha e não cancela a assembleia.