Resposta direta
DependeDepende do locador e da convenção. Pelo art. 13 da Lei nº 8.245/1991, a cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem de consentimento prévio e escrito do locador. A demora em se opor não presume concordância.
Mesmo com esse papel, o locatário deve cumprir integralmente a convenção e os regulamentos internos, pelo art. 23, X, da mesma lei. Destinação residencial e curta estadia com exploração reiterada continuam sendo problema de condomínio, não só de contrato de aluguel.
Autorização do dono não derruba o art. 1.336, IV, do Código Civil. Recusa do dono já impede o anúncio, ainda que o prédio fosse permissivo.
Dois planos, duas respostas#
O inquilino pergunta se “o condomínio deixa”. Na verdade há duas filas.
Com o locador. O art. 13 da Lei nº 8.245/1991 é direto: cessão da locação, sublocação e empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem de consentimento prévio e escrito. O § 1º impede presumir concordância pela demora. O § 2º: notificado por escrito, o locador tem trinta dias para se opor.
Anúncio de diária, quarto separado ou “empréstimo” a hóspede de plataforma cabe nessa lista. Não é detalhe de aplicativo: é disposição da posse a terceiro.
Com o condomínio. O locatário é obrigado a servir-se do imóvel para o uso convencionado (art. 23, II) e a cumprir integralmente a convenção e os regulamentos internos (art. 23, X). A convenção obriga quem tem posse ou detenção, pelo art. 1.333 do Código Civil. Destinação residencial segue o art. 1.336, IV.
O guia de temporada e Airbnb junta os dois planos. Esta página isola o do inquilino.
O que o papel do locador não faz#
Consentimento escrito autoriza, na locação, dispor da posse. Não altera a destinação do edifício. Se a convenção é estritamente residencial e o uso for curta estadia com exploração reiterada, a tese do REsp 2.121.055-MG continua aplicável — o anunciante ser inquilino não muda o quórum de dois terços para mudar destinação.
Também não transfere ao hóspede o dever de pagar a taxa. A divisão inquilino-proprietário está em quem paga o quê.
O que o síndico faz#
Notifica a unidade, não o perfil da plataforma. Pode dar ciência ao proprietário, porque é ele quem responde perante o condomínio. Não precisa arbitrar o contrato de locação: se houver anúncio, falta de consentimento é problema do locador; desvio de destinação é problema da convenção.
A fiscalização descreve provas e limites. A diferença entre temporada e locação residencial evita tratar todo anúncio como a mesma figura.
O que fazer na prática#
Inquilino. Antes de fotografar o sofá: leia o contrato, peça consentimento escrito e específico, leia a destinação da convenção. Sem os dois, o anúncio nasce frágil nos dois planos.
Locador. Responda por escrito no prazo do § 2º do art. 13. Silêncio não é sim. Se autorizar, diga o que autoriza — temporada formal, hóspede ocasional, vedação a cômodos separados.
Síndico. Trate destinação e convivência. Encaminhe ao proprietário a ciência de que há ocupação reiterada de terceiros. Não peça para “decidir a locação” no grupo do prédio.
Perguntas frequentes
- O síndico precisa da autorização do locador para notificar?
- Não. Perante o condomínio, a convenção obriga quem tem posse ou detenção da unidade, pelo art. 1.333 do Código Civil. O síndico notifica a unidade. Avisar o proprietário é boa prática, porque o débito e a destinação pesam sobre ele. A relação locador-locatário se acerta pelo contrato, não pela ata.
- WhatsApp do locador vale como consentimento?
- O art. 13 exige consentimento prévio e escrito. Mensagem que identifique as partes, o imóvel e a autorização específica de sublocação ou empréstimo é escrito. Áudio solto ou silêncio depois de um “vou anunciar” não substitui o § 1º, que diz que a demora não presume concordância. O § 2º dá ao locador trinta dias para se opor depois de notificado por escrito pelo locatário.
- E se o contrato de locação já proíbe sublocar?
- A cláusula reforça o art. 13. Anunciar diárias sem novo consentimento escrito descumpre o contrato e, perante o prédio, o art. 23, X, se a convenção ou o regimento também forem atingidos. O síndico trata a destinação; o locador trata a rescisão. São vias paralelas.
- Hóspede da plataforma paga condomínio?
- Não como regra da Lei do Inquilinato. Despesas ordinárias do locatário estão no art. 23, XII; extraordinárias, no art. 22, X. O hóspede de curta estadia não entra nessa divisão. Perante o condomínio, o boleto continua vinculado à unidade. Quem ocupa deve as regras de convivência, não a cota condominial no lugar do titular.
Fontes
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