Resposta direta
Este modelo reúne um checklist e um edital de assembleia geral extraordinária para deliberar curta estadia: mudar destinação ou cláusula da convenção, ou aprovar regras operacionais de regimento.
Mudança de destinação do edifício ou da unidade, e alteração da convenção, pedem dois terços dos votos dos condôminos, pelo art. 1.351 — sobre o total, não sobre os presentes. Regras de portaria no regimento seguem o quórum que a convenção fixar.
Sem pauta específica e sem convocação de todos, pelo art. 1.354, a ata não segura o tema. Adapte forma e prazo à convenção do prédio.
Antes de redigir o edital#
Decida qual das duas assembleias é esta. Misturá-las no mesmo item é o erro que o guia de temporada e Airbnb tenta evitar.
| Pauta | Quórum | Documento |
|---|---|---|
| Mudar destinação da unidade ou do edifício, ou cláusula de uso da convenção | dois terços dos condôminos (art. 1.351) | convenção |
| Regras de portaria, hóspede e áreas comuns | o que a convenção fixar para o regimento | regimento |
A minuta de cláusulas operacionais está no modelo de regras de curta estadia. O rito de convocar está em como convocar assembleia. O edital precisa de ordem do dia específica. Todos os condôminos devem ser convocados, pelo art. 1.354.
Checklist pré-assembleia#
- Cláusula de destinação da convenção localizada e transcrita para a pasta da reunião.
- Pauta classificada: destinação/convenção ou regimento.
- Minuta do texto a votar disponibilizada com a convocação.
- Quórum indicado no edital, com a base de cálculo (todos os condôminos, se for art. 1.351).
- Forma e antecedência conferidas na convenção — não copiadas de outro prédio.
- Quem convoca: síndico (art. 1.348, I) ou um quarto dos condôminos (art. 1.355).
- Prova de envio unidade a unidade.
- Se eletrônica ou híbrida: instruções de acesso no instrumento, pelo art. 1.354-A, § 1º.
Minuta de edital#
EDITAL DE CONVOCAÇÃO — ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA
O síndico do [NOME DO CONDOMÍNIO], no uso da atribuição do art. 1.348, I, do Código Civil [ou: os condôminos signatários, nos termos do art. 1.355], convoca os senhores condôminos para Assembleia Geral Extraordinária.
Data: [DATA] 1ª convocação: [HORA], com o quórum de instalação do art. 1.352, salvo disposição diversa da convenção. 2ª convocação: [HORA], nos termos do art. 1.353 e da convenção. Local / meio: [SALÃO / LINK], [presencial / eletrônica / híbrida].
Ordem do dia (escolha e mantenha só o que será votado):
- Deliberar sobre a [manutenção / alteração] da destinação residencial das unidades e [alteração da cláusula X da convenção], inclusive quanto a contratos atípicos de curta estadia com exploração econômica reiterada, nos termos do art. 1.351 do Código Civil (quórum: dois terços dos votos dos condôminos).
- Deliberar sobre a aprovação das regras de portaria, identificação de ocupantes e uso de áreas comuns em locação residencial, temporada e curta estadia, para integração ao regimento interno, no quórum previsto na convenção para alteração do regimento.
A matéria do item 1, se mantida, não se aprova por maioria dos presentes. Quórum especial não cai em segunda convocação, salvo o que a lei prever para sessão permanente.
A minuta correspondente está disponível em [LOCAL / ANEXO / LINK].
[CIDADE], [DATA] [NOME], síndico [ou lista de condôminos que convocam, com unidades]
Depois da reunião#
Lavre ata com o quórum apurado sobre a base correta. Se o dois terços não saiu, registre a insuficiência — não “aprove na prática”. Comunicação a ausentes e, se for o caso, sessão permanente seguem o art. 1.353, § 1º.
Antes de usar, adapte
Este modelo é um ponto de partida. Confira cada item abaixo contra a convenção e o regimento interno do seu condomínio.
- Escolha uma pauta principal: alterar destinação/convenção (art. 1.351) ou só regras de regimento (quórum da convenção). Não disfarce as duas numa linha só.
- Substitua os campos entre colchetes pelos dados reais do condomínio, data, local e quem convoca.
- Use o prazo de antecedência e a forma de envio que a convenção exigir, não um prazo inventado.
- Indique no edital a base de cálculo do quórum: dois terços de todos os condôminos, se a matéria for destinação.
- Anexe ou disponibilize o texto da cláusula ou das regras com a mesma antecedência da convocação.
- Prove a convocação unidade a unidade. O art. 1.354 invalida deliberação sem convocação de todos.
- Se a assembleia for eletrônica ou híbrida, o edital precisa dizê-lo, pelo art. 1.354-A, § 1º.
Perguntas frequentes
- Quem pode convocar esta AGE?
- O síndico ou um quarto dos condôminos, pelo art. 1.355. Se o síndico se recusa a pautar destinação, a segunda via existe. As assinaturas identificam a unidade de cada signatário.
- Posso colocar “discutir Airbnb” na ordem do dia?
- É pouco. Ordem do dia genérica não avisa se se vota destinação (dois terços de todos) ou regimento (quórum da convenção). Redija o item com o artigo interno e o efeito jurídico. Deliberação surpresa é o argumento clássico de anulação.
- E se o dois terços não for atingido?
- A matéria de destinação não cai para maioria dos presentes. O art. 1.353 ressalva quórum especial. Desde a Lei nº 14.309/2022, o § 1º do art. 1.353 permite converter a reunião em sessão permanente, por decisão da maioria dos presentes, com as condições de prazo e convocação dos ausentes. Não aproveite a noite para “aprovar na mesma” com outro quórum.
- Preciso anexar o texto da cláusula?
- O Código Civil não impõe o anexo. Disponibilizar a minuta com a convocação evita voto no escuro. Edital que só diz “aluguel por temporada” sem dizer se libera, veda ou regulamenta produz discussão de corredor.
Fontes
Links verificados na data indicada. Se encontrar algo desatualizado, avise-nos.