Resposta direta
Este modelo traz cláusulas para a assembleia disciplinar curta estadia no regimento. Não altera destinação nem substitui a convenção. Mudança de destinação do edifício ou da unidade pede dois terços dos votos dos condôminos, pelo art. 1.351 do Código Civil.
Regras de portaria, identificação de ocupantes e uso de área comum cabem no regimento, pelo quórum que a convenção fixar. O síndico não cola o texto no mural e chama de norma: o art. 1.348, IV, manda cumprir o que a assembleia e o regimento já forem.
Apague o que o prédio não pratica. Cláusula que promete censo impossível enfraquece as demais.
Antes de usar#
Este texto não muda destinação. Se o objetivo é autorizar exploração econômica de curta estadia, ou alterar cláusula da convenção, a pauta é outra: quórum do art. 1.351 e o edital de AGE.
Se o objetivo é disciplinar portaria e convivência dentro da destinação já prevista, o caminho é o regimento. O panorama está no guia de temporada e Airbnb.
Não preencha diária máxima, taxa nem multa com número inventado.
Minuta para a assembleia#
REGRAS DE USO RESIDENCIAL, TEMPORADA E CURTA ESTADIA — [NOME DO CONDOMÍNIO] Aprovado em assembleia de [DATA], para integração ao regimento interno.
Art. 1º — Destinação. As unidades destinam-se ao uso previsto na convenção. O condômino dá às suas partes a mesma destinação da edificação, pelo art. 1.336, IV, do Código Civil. Estas regras não alteram essa destinação.
Art. 2º — Figuras distintas. Para os fins internos deste condomínio: (i) locação residencial comum e locação por temporada da Lei nº 8.245/1991, quando preenchidos os requisitos legais, são uso residencial; (ii) a mera oferta da unidade em plataforma digital não descaracteriza, por si, esse uso; (iii) contrato atípico de curta estadia com exploração econômica reiterada ou profissionalização do serviço descaracteriza a destinação residencial, nos termos do que a Segunda Seção do STJ fixou no REsp 2.121.055-MG, e só se admite se a convenção o prever, com o quórum do art. 1.351.
Art. 3º — O que evidencia profissionalização. Na análise do caso concreto, a administração considerará, entre outros elementos apontados pelo julgado: oferta de cômodos a pessoas desconhecidas entre si; frequência e habitualidade; ausência de quantidade mínima de diárias; serviços de limpeza diária, lavanderia, refeição, recepção ou concierge. Não se adota número de diárias inventado por este regimento.
Art. 4º — Portaria e identificação. Todo ocupante, hóspede ou visitante identifica-se na portaria na forma já prevista para visitantes, em [livro / sistema / procedimento existente]. É vedado à portaria improvisar recusa pelo nome da plataforma. Dúvida sobre destinação encaminha-se ao síndico, que notifica a unidade.
Art. 5º — Áreas comuns. Hóspedes submetem-se às regras de silêncio, piscina, academia, salão e garagem aplicáveis aos demais ocupantes. Uso de área comum como recepção de check-in em massa depende de previsão expressa neste regimento; na omissão, não se instala balcão improvisado no hall.
Art. 6º — Inquilino. Locatário cumpre a convenção e este regimento, pelo art. 23, X, da Lei nº 8.245/1991. Cessão, sublocação e empréstimo dependem de consentimento prévio e escrito do locador, pelo art. 13 da mesma lei. A administração pode dar ciência ao proprietário da unidade.
Art. 7º — Comunicação. Notificações sobre destinação ou convivência endereçam-se à unidade, com fato, dispositivo e prazo para manifestação, nunca em grupo de mensagens. A gradação advertência-multa, se existir, é a da convenção.
Art. 8º — Sanções. Aplicam-se as sanções já previstas na convenção, observados os tetos do art. 1.336, § 2º, e, em reiteração, do art. 1.337. Este artigo não cria valor novo.
Art. 9º — Omissão. Caso concreto na zona cinzenta — uso intermitente sem os elementos do art. 3º — não se resolve por recado do síndico. Persistindo conflito, a matéria vai à assembleia, com pauta classificada.
Depois de aprovado#
Incorpore a ata ao regimento na forma da convenção. Comunique todas as unidades, inclusive as ausentes. A fiscalização começa pelo que já estava escrito, agora com artigo para apontar.
Antes de usar, adapte
Este modelo é um ponto de partida. Confira cada item abaixo contra a convenção e o regimento interno do seu condomínio.
- Substitua os campos entre colchetes pelos dados reais do condomínio e da data da assembleia.
- Confirme na convenção se o edifício é de destinação residencial e se já há vedação a pensão, hotel ou uso não residencial.
- Se a pauta for mudar destinação ou alterar a convenção, este texto não basta: use o quórum do art. 1.351 e o modelo de edital.
- Não invente número de diárias, percentual de multa nem prazo federal. Copie o valor e a gradação que a convenção já tem.
- Inclua só as regras de portaria e áreas comuns que o prédio consegue cumprir de fato.
- Leve o texto à assembleia com pauta específica. Assuntos gerais não sustentam regulamento de destinação.
Perguntas frequentes
- Essas regras precisam ir à assembleia?
- Para vincular, sim. O art. 1.348, IV, dá ao síndico o dever de cumprir convenção, regimento e determinações da assembleia. Texto só no quadro ou no grupo vale por adesão e cai no primeiro anúncio.
- Qual quórum usar?
- Se o texto só disciplina portaria e convivência no regimento, use o quórum que a convenção fixar para alterar o regimento; na omissão, a regra geral dos arts. 1.352 e 1.353. Se mudar destinação ou a cláusula de uso da convenção, são dois terços dos condôminos, pelo art. 1.351. Não misture os dois sem classificar a pauta.
- Podemos só proibir o aplicativo?
- O meio da oferta não define o negócio, segundo o STJ. Vedação útil aponta destinação e exploração econômica reiterada, não o nome da plataforma. Proibir “o Airbnb” e silenciar sobre diárias por classificado deixa buraco. A pergunta sobre proibir cobre a tese.
- O regimento pode criar multa nova?
- Sanções cabem à convenção, pelo art. 1.334, IV. O regimento detalha conduta e rito. Valor acima do teto do art. 1.336, § 2º — cinco vezes a contribuição mensal — é questionável. Se a convenção for omissa quanto à multa, a cobrança pede assembleia por dois terços dos condôminos restantes.
Fontes
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