Caça-vazamento no condomínio: quando chamar e como escolher a empresa

Quando chamar uma empresa de caça-vazamento#

O síndico deve diligenciar a conservação das partes comuns (art. 1.348, V, do Código Civil), e a rede geral de distribuição de água e esgoto é parte comum (art. 1.331, § 2º). Vazamento escondido nessa rede é problema do condomínio, e cada mês sem localizar entra na conta de todos.

Os sinais mais comuns:

• conta de água subindo sem mudança no uso do prédio. Antes de chamar a empresa, faça o teste do hidrômetro e as verificações de conta de água alta no condomínio;
• hidrômetro girando com todos os registros fechados;
• bomba ligando fora de hora ou reservatório que não enche, como explica o guia de bombas de água;
• mancha, bolha na pintura ou piso úmido em garagem, parede ou teto, sem origem visível;
• mancha que volta depois de um reparo, sinal de que o reparo foi no lugar errado;
• disputa entre vizinhos sobre de onde vem a água, como em vazamento do vizinho de cima.

Se a água está saindo agora, primeiro feche o registro do trecho e contenha o dano. A empresa de caça-vazamento entra para descobrir a origem, não para atender a emergência.

Os métodos e o que cada um mostra#

Nenhum método serve para tudo. Uma boa empresa explica qual vai usar, por quê, e o que fará se o primeiro não for conclusivo.

Métodos indiretos, como termografia e medidor de umidade, mostram onde a água chegou. O ponto de origem costuma pedir um método direto, como o teste de pressão ou o geofone. Desconfie de quem promete o ponto exato sem dizer como.

Modelos de serviço#

Quando o teste aponta tubulação velha em vários pontos, consertar um furo de cada vez pode não compensar. Aí a conversa passa a ser troca de coluna hidráulica, que é obra e pede projeto.

O laudo com fotos: o que ele precisa trazer#

O laudo é o produto principal do serviço. É ele que diz onde consertar e, quando há disputa, quem paga. Pela Lei nº 5.194/1966, laudos de engenharia só têm valor jurídico quando seus autores são profissionais habilitados (art. 13), e devem trazer o título e o número de registro de quem assina (art. 14). Contrato de serviço de engenharia está sujeito à ART (art. 1º da Lei nº 6.496/1977).

Peça que o laudo traga:

1. identificação do condomínio, da unidade ou área vistoriada e da data;
2. responsável técnico, com título, registro no conselho e ART ou RRT quando o serviço for de engenharia ou arquitetura;
3. método usado em cada ponto e o resultado de cada teste, inclusive os negativos;
4. ponto exato da origem, marcado em croqui ou planta;
5. se a origem está em parte comum ou em unidade, com a justificativa técnica;
6. fotos datadas do antes, do ponto aberto, da peça danificada e do depois;
7. causa provável: desgaste, conexão solta, impermeabilização, uso;
8. recomendação de reparo e o que precisa ser refeito no acabamento.

Um relatório de técnico sem essas informações pode bastar para consertar, mas pesa pouco numa discussão entre vizinhos. Veja também o verbete laudo técnico.

Quem paga#

O critério é onde nasce a água, não onde ela aparece. A tabela completa por tipo de origem está em infiltração: de quem é a responsabilidade.

O dano no apartamento de baixo é uma conta diferente da localização e do reparo da origem. Para cobrar o vizinho, use o modelo de notificação de vazamento ao vizinho com o laudo anexo. O inquilino deve avisar o proprietário assim que o dano aparecer (art. 23, IV, da Lei nº 8.245/1991).

Quando a busca precisa entrar em uma unidade, o art. 1.313, § 1º, do Código Civil obriga o ocupante a tolerar a entrada, com aviso prévio, para a reparação de esgotos, goteiras e aparelhos higiênicos. Combine a visita por escrito.

Documentos a exigir#

Como pedir orçamentos#

1. Descreva o sintoma com dados: desde quando, onde aparece, consumo dos últimos meses e o resultado do teste do hidrômetro.
2. Mande fotos e, se houver, a planta hidráulica do trecho suspeito.
3. Diga o que você quer receber: só a localização ou também o reparo, e o laudo com os itens listados neste guia.
4. Pergunte os métodos que a empresa pretende usar e o que acontece se o primeiro não for conclusivo.
5. Use o mesmo texto para todas. O modelo de pedido de orçamento ajuda a padronizar.

Como comparar propostas#

Passe as respostas para a planilha comparativa de orçamentos e compare:

• métodos: quem propõe só um método indireto está vendendo uma estimativa;
• o que está incluído: abertura, reparo, fechamento e acabamento;
• regra para resultado inconclusivo: nova visita, outro método ou desconto;
• laudo: com fotos, croqui e assinatura de profissional habilitado, ou só um relatório;
• garantia do reparo, se a empresa também consertar;
• prazo para a visita, que importa quando a água continua correndo.

Cláusulas que importam#

Mesmo em serviço de um dia, formalize. Parta do modelo de contrato de prestação de serviço ou, no mínimo, de uma ordem de serviço assinada, com:

• escopo: locais a investigar, métodos e se o reparo está incluído;
• entrega do laudo com os itens deste guia, como condição de pagamento;
• resultado inconclusivo: o que é cobrado e o que é refeito;
• abertura e fechamento: quem recompõe piso, parede e revestimento, e com que material;
• danos causados durante a busca;
• garantia do reparo executado;
• acesso às unidades: quem agenda e quem acompanha.

Quem aprova#

Localizar e consertar um vazamento na rede comum é reparo necessário, que o síndico pode fazer sem autorização prévia (art. 1.341, § 1º, do Código Civil). Se o reparo for urgente e de despesa excessiva, ele faz e dá ciência à assembleia, convocada imediatamente (§ 2º). Se não for urgente e a despesa for excessiva, depende da assembleia (§ 3º). A convenção pode fixar o valor-limite. Veja se o síndico pode contratar sem assembleia.

Quando a busca é entre duas unidades, o condomínio não é obrigado a pagar, mas o síndico pode organizar a contratação conjunta e acompanhar a visita.

Fiscalização depois da contratação#

• Acompanhe a visita, ou peça que o zelador acompanhe, e anote o horário de cada teste.
• Confira o laudo contra a proposta: os métodos prometidos foram usados?
• Refaça o teste do hidrômetro depois do reparo e compare o consumo nas contas seguintes.
• Observe a mancha nas semanas seguintes antes de pintar.
• Guarde o laudo, as fotos e a nota no arquivo do condomínio e na prestação de contas.
• Atualize o plano de manutenção com o que foi encontrado.

Erros comuns#

• Quebrar antes de localizar. Sai mais caro e destrói a prova.
• Pintar por cima da mancha antes de resolver a origem.
• Aceitar “vazamento localizado” sem laudo. Na hora de cobrar o vizinho ou justificar o gasto, não há o que mostrar.
• Concluir de antemão que é da unidade. Se o laudo apontar a prumada, o condomínio terá atrasado um reparo que era dele.
• Contratar quem localiza e conserta sem separar os valores. Fica difícil comparar e conferir.
• Não refazer o teste depois do reparo. O mesmo prédio pode ter mais de um vazamento.

O roteiro geral para contratar qualquer serviço está em contratação de fornecedores.