Resposta direta
DependePrimeiro contenha a água: avise o vizinho de cima e, se ninguém atender, a portaria ou o síndico, porque a origem pode estar na prumada, que é parte comum. Depois documente tudo com data, descubra a origem com um técnico e notifique por escrito.
Se a origem estiver na unidade de cima, o dono dela responde. Quem causa dano a outrem comete ato ilícito e fica obrigado a repará-lo, pelos arts. 186 e 927 do Código Civil, e o art. 1.277 garante o direito de fazer cessar a interferência prejudicial à segurança e à saúde. O art. 1.313, § 1º, obriga o vizinho a tolerar a entrada, com aviso prévio, para reparar goteiras e esgotos.
Se a notificação não resolver, o Juizado Especial Cível julga causas de até 40 salários mínimos, e até 20 a parte pode ir sem advogado (Lei nº 9.099/1995, arts. 3º, I, e 9º).
Na hora: conter a água#
- Avise o vizinho de cima e peça que verifique a origem do lado dele.
- Se ninguém atender, acione a portaria ou o síndico. A água pode vir da prumada ou da coluna coletiva, que são parte comum, e aí a obrigação de agir é do condomínio, pelo art. 1.348, V, do Código Civil.
- Proteja o que for possível: afaste móveis e eletrônicos e, se a água atingir tomadas ou luminárias, desligue o disjuntor daquele cômodo.
- Anote a hora em que avisou cada pessoa e quem atendeu. Se o condomínio tiver livro de ocorrências, registre ali.
Depois: provar o que aconteceu#
O que decide o caso é a prova da origem, não o lugar onde a mancha aparece. Junte, desde o primeiro dia:
- fotos e vídeos com data, do teto, das paredes e dos bens atingidos;
- o registro do aviso ao vizinho e ao condomínio;
- notas fiscais e orçamentos do que foi danificado;
- o laudo ou o relatório do técnico que identificou a origem.
A tabela de quem responde por cada origem — laje, prumada, ramal interno, box, equipamento — está na pergunta sobre infiltração. Para saber o que um laudo deve conter, veja laudo técnico.
O vizinho precisa deixar entrar#
O art. 1.313 do Código Civil obriga o proprietário ou ocupante a tolerar que o vizinho entre no imóvel, mediante prévio aviso, quando indispensável à reparação. O § 1º diz que a regra se aplica à “limpeza ou reparação de esgotos, goteiras, aparelhos higiênicos”. O § 3º garante ressarcimento se a entrada causar dano.
Na prática: proponha por escrito duas ou três datas para a vistoria, com o técnico. A recusa registrada é o que sustenta, depois, o pedido ao juiz.
Notificar por escrito#
Conversa resolve muita coisa, mas não prova. A notificação escrita fixa a data em que o vizinho soube, descreve o dano, pede a vistoria e dá um prazo. Use o modelo de notificação de vazamento ao vizinho e entregue com prova: carta com aviso de recebimento, recibo assinado ou cartório. As formas de comprovar estão em como comprovar que o morador foi comunicado.
Se o vazamento também atinge área comum, o síndico notifica em nome do condomínio, com o kit de notificações do condomínio.
Se o vizinho não resolve#
O fundamento está em três artigos do Código Civil:
| Artigo | O que garante |
|---|---|
| art. 1.277 | fazer cessar a interferência prejudicial à segurança, ao sossego e à saúde |
| art. 186 | quem causa dano a outrem por ação ou omissão, negligência ou imprudência comete ilícito |
| art. 927 | quem comete ato ilícito e causa dano fica obrigado a repará-lo |
O pedido pode ser o conserto da origem, a indenização dos danos ou os dois. O Juizado Especial Cível julga causas de até 40 salários mínimos, pelo art. 3º, I, da Lei nº 9.099/1995. Até 20 salários mínimos, as partes podem comparecer sem advogado, pelo art. 9º. Acima disso, a assistência é obrigatória.
Quando o problema é do prédio#
Se o técnico apontar prumada, coluna coletiva, laje ou outra parte comum, a conversa muda de lado: quem repara é o condomínio. Notifique o síndico por escrito, com o laudo. Quando a troca da tubulação coletiva entra em pauta, o caminho está em troca de coluna hidráulica.
Se você mora de aluguel#
O art. 23, IV, da Lei nº 8.245/1991 manda o inquilino levar imediatamente ao conhecimento do locador o dano cuja reparação caiba a ele. Avise o proprietário por escrito no mesmo dia. O inciso V trata do contrário: o inquilino repara os danos que ele, seus familiares ou visitantes provocarem.
Perguntas frequentes
- O vizinho de cima não está em casa. O que eu faço?
- Acione a portaria ou o síndico. Ninguém entra em unidade alheia por conta própria, mas o condomínio costuma ter o contato de emergência do morador e pode verificar se a água vem de parte comum, como a prumada. Registre a hora em que avisou e quem atendeu.
- O vizinho não deixa entrar para ver o vazamento. E agora?
- O art. 1.313 do Código Civil obriga o ocupante a tolerar a entrada do vizinho, mediante aviso prévio, quando indispensável à reparação, e o § 1º estende a regra à reparação de esgotos, goteiras e aparelhos higiênicos. Notifique por escrito com datas propostas. Persistindo a recusa, quem autoriza é o juiz, e a notificação documenta o pedido.
- Quem paga o técnico que descobre a origem?
- Em regra, quem contrata, com acerto depois conforme o resultado. Se a origem estiver na unidade de cima, o custo entra nos danos que o vizinho deve reparar, pelo art. 927. Contratar em conjunto evita a discussão sobre a imparcialidade do laudo.
- O síndico é obrigado a resolver briga de vazamento entre vizinhos?
- Se a origem for parte comum, a obrigação é do condomínio, pelo art. 1.348, V. Se for entre duas unidades, o conflito é dos vizinhos, mas o síndico faz cumprir a convenção e o regimento, pelo art. 1.348, IV, e pode notificar a unidade que usa o imóvel de forma prejudicial aos demais, o que o art. 1.336, IV, proíbe.
- Moro de aluguel. Com quem eu falo?
- Avise o proprietário por escrito assim que a água aparecer: o art. 23, IV, da Lei nº 8.245/1991 manda o locatário levar imediatamente ao conhecimento do locador o dano cuja reparação a este incumba. Fale também com o vizinho e com o síndico para conter a água.
- Posso descontar o conserto da taxa de condomínio?
- Não. A taxa é devida ao condomínio, pelo art. 1.336, I, e o vazamento entre unidades é um conflito com o vizinho, não com o condomínio. Mesmo quando a origem é parte comum, o caminho é notificar o síndico e cobrar o reparo, não reter a contribuição.
Fontes
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