Resposta direta
Este kit traz quatro modelos de notificação para o síndico adaptar: advertência por descumprimento de regra, notificação por vazamento ou gotejamento que atinge outras unidades ou áreas comuns, notificação extrajudicial de cobrança e notificação extrajudicial para cumprir uma obrigação, como desfazer uma obra irregular. Para barulho, há um modelo próprio.
Toda notificação precisa de fato descrito com data, regra violada citada, prazo para corrigir ou se defender e prova de entrega. É isso que dá base a uma eventual multa, nos termos da convenção e do art. 1.336, § 2º, do Código Civil.
O arquivo .docx é gratuito e abre no Word, no LibreOffice ou no Google Docs. Revise com sua assessoria jurídica antes de usar os modelos extrajudiciais.
Baixe o kit#
Baixar kit de notificações (.docx)
Para barulho, use o modelo de comunicado sobre barulho, que traz aviso geral, comunicação individual e notificação formal.
Quando usar cada modelo#
| Modelo | Quando usar |
|---|---|
| Advertência | Primeira infração a uma regra da convenção ou do regimento |
| Vazamento ou gotejamento | Água de uma unidade atingindo outra ou área comum |
| Extrajudicial de cobrança | Antes de protestar ou executar cotas atrasadas |
| Extrajudicial de obrigação de fazer | Obra irregular, alteração de fachada, uso indevido persistente |
O condômino não pode usar a unidade de forma prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais (art. 1.336, IV, do Código Civil). O síndico cumpre e faz cumprir a convenção e o regimento (art. 1.348, IV) e cobra contribuições e multas (art. 1.348, VII). A multa por descumprimento segue a convenção, com o limite do art. 1.336, § 2º.
Advertência por descumprimento de regra#
[Cidade], [data]
Ao(À) Sr.(a) [nome do condômino ou possuidor]
Unidade [número]
Assunto: Advertência por descumprimento do [regimento interno / convenção]
Prezado(a),
Registramos que, em [data], por volta de [hora], no(a) [local], ocorreu
[descrição objetiva do fato].
O fato contraria o disposto em [cláusula/artigo do regimento ou da convenção],
que estabelece [transcrição curta da regra].
Solicitamos que a situação não se repita. Caso queira apresentar
esclarecimentos, o prazo é de [número] dias a contar do recebimento desta,
pelo [canal oficial].
Informamos que a reincidência poderá levar à aplicação das sanções previstas
em [cláusula da convenção], observado o direito de defesa.
Atenciosamente,
[Nome] — Síndico(a) do Condomínio [nome]Vazamento ou gotejamento#
[Cidade], [data]
Ao(À) Sr.(a) [nome do condômino ou possuidor]
Unidade [número]
Assunto: Vazamento / gotejamento com origem provável na unidade [número]
Prezado(a),
Constatamos em [data] [descrição: gotejamento do dreno do ar-condicionado
sobre o peitoril da unidade [número] / manchas de umidade no teto da unidade
[número] / água na área comum [local]], conforme fotos anexas.
A origem provável é [dreno / tubulação / box / equipamento] da sua unidade.
O condômino deve usar a unidade sem prejudicar a salubridade e a segurança
dos demais (art. 1.336, IV, do Código Civil).
Solicitamos que, no prazo de [número] dias, seja providenciada a verificação
por profissional e o reparo necessário, com retorno a esta administração.
Se houver dúvida sobre a origem, propomos vistoria conjunta em [datas], com
técnico indicado pelo condomínio.
Atenciosamente,
[Nome] — Síndico(a) do Condomínio [nome]Notificação extrajudicial de cobrança#
NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL
Notificante: Condomínio [nome], CNPJ [número], representado por seu
síndico(a) [nome]
Notificado(a): [nome], [qualificação], titular da unidade [número]
O Condomínio notifica V. Sa. de que constam em aberto as contribuições
condominiais abaixo, aprovadas em [convenção / assembleia de data]:
[mês/ano] — valor original R$ [valor] — vencimento [data]
[mês/ano] — valor original R$ [valor] — vencimento [data]
Sobre os valores incidem correção monetária, juros e multa nos termos da
convenção e do art. 1.336, § 1º, do Código Civil, conforme demonstrativo
anexo.
Fica V. Sa. notificado(a) a quitar o débito ou procurar a administração para
acordo no prazo de [número] dias, pelo [canal]. Decorrido o prazo, o
Condomínio poderá adotar as medidas de cobrança cabíveis, inclusive protesto
e execução.
[Cidade], [data]
[Nome] — Síndico(a)Notificação extrajudicial de obrigação de fazer#
NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL
Notificante: Condomínio [nome], CNPJ [número], representado por seu
síndico(a) [nome]
Notificado(a): [nome], titular / possuidor da unidade [número]
O Condomínio notifica V. Sa. de que [descrição do fato: foi instalada
estrutura que altera a fachada / foi realizada obra sem comunicação prévia /
persiste o uso indevido de área comum], constatado em [data], conforme
registros anexos.
O fato contraria [art. 1.336, III ou IV, do Código Civil e/ou cláusula da
convenção ou do regimento].
Fica V. Sa. notificado(a) a [desfazer a obra / cessar o uso / apresentar
documentação] no prazo de [número] dias, ou apresentar justificativa por
escrito no mesmo prazo.
O não atendimento poderá levar à aplicação das sanções previstas na
convenção e às medidas judiciais cabíveis.
[Cidade], [data]
[Nome] — Síndico(a)Como entregar com prova#
- carta com aviso de recebimento;
- entrega em mãos com recibo assinado;
- notificação pelo Registro de Títulos e Documentos, que pode notificar os interessados a pedido do apresentante (art. 160 da Lei nº 6.015/1973);
- meio eletrônico, se houver prova de envio e leitura.
Mais em notificação extrajudicial no condomínio e como comprovar a comunicação ao morador.
Antes de usar, adapte
Este modelo é um ponto de partida. Confira cada item abaixo contra a convenção e o regimento interno do seu condomínio.
- Substitua os campos entre colchetes pelos dados reais do condomínio, da unidade e da ocorrência.
- Cite a cláusula exata da convenção ou do regimento que foi descumprida.
- Confira na convenção a gradação de sanções e o prazo de defesa antes de mencionar multa.
- Descreva o fato com data, hora e local, sem adjetivos e sem identificar quem reclamou.
- Guarde prova de entrega de cada notificação.
- Revise com sua assessoria jurídica antes de usar a notificação extrajudicial de cobrança.
Perguntas frequentes
- A notificação pode ser enviada por WhatsApp?
- Pode, se houver prova de envio e leitura. Para notificações que podem embasar multa ou cobrança, prefira um meio com comprovante de entrega, como carta com aviso de recebimento, entrega protocolada ou cartório.
- Precisa avisar antes de multar?
- Depende da convenção, e o tema está detalhado na pergunta sobre multa sem advertência. Na dúvida, notificar e dar prazo de defesa é o caminho mais seguro.
- Posso identificar o vizinho que reclamou?
- Não é recomendável. O condomínio notifica em nome próprio, com base no registro da ocorrência.
Fontes
Links verificados na data indicada. Se encontrar algo desatualizado, avise-nos.