Resposta direta
Notificação extrajudicial é a comunicação formal, por escrito e com prova de entrega, que o condomínio envia antes de ir à Justiça ou aplicar uma sanção. Ela registra o fato, cita a regra descumprida, dá prazo para corrigir ou se defender e informa o que acontecerá se nada mudar.
Use para cobrança de cotas atrasadas, obra irregular, alteração de fachada, vazamento que o vizinho não resolve, uso indevido de área comum e reincidência após advertência. Ela pode ser entregue por carta com aviso de recebimento, em mãos com recibo ou pelo Registro de Títulos e Documentos, que notifica os interessados a pedido do apresentante (art. 160 da Lei nº 6.015/1973).
A notificação não aplica multa sozinha e não substitui a ação judicial. Ela documenta que o condomínio agiu e deu ao condômino a chance de se manifestar.
Quando usar#
| Situação | Por que notificar |
|---|---|
| Cotas atrasadas | Etapa antes de protesto e execução |
| Obra irregular ou alteração de fachada | Registrar o fato e pedir que desfaça |
| Vazamento não resolvido pelo vizinho | Fixar prazo e documentar a tentativa |
| Reincidência após advertência | Base para a multa prevista na convenção |
| Uso indevido persistente de área comum | Registrar e dar prazo |
O que a notificação precisa conter#
- Quem notifica (condomínio, CNPJ, síndico) e quem é notificado.
- O fato, com data, hora e local, sem adjetivos.
- A regra violada: artigo da lei e cláusula da convenção ou do regimento. Por exemplo, o dever de não alterar a fachada (art. 1.336, III, do Código Civil) ou de não prejudicar o sossego, a salubridade e a segurança (art. 1.336, IV).
- O que se pede e em que prazo.
- O prazo para defesa ou esclarecimento.
- O que acontece se não houver resposta.
- Data e assinatura.
Os modelos prontos estão em modelos de notificação do condomínio.
Como entregar com prova#
- carta com aviso de recebimento;
- entrega em mãos com recibo;
- Registro de Títulos e Documentos: o oficial notifica os interessados quando o apresentante pede (art. 160 da Lei nº 6.015/1973). O mesmo cartório registra documentos para conservação (art. 127, VII).
Veja também como comprovar a comunicação ao morador.
O que a notificação não faz#
- Não aplica multa sozinha. A multa segue a convenção, com o limite do art. 1.336, § 2º, e a multa por reiteração do art. 1.337 depende de deliberação. Veja multa condominial.
- Não substitui a ação judicial. Ela prepara a cobrança e a prova. Veja cobrança de condomínio.
Perguntas frequentes
- Notificação extrajudicial precisa ser feita em cartório?
- Não. Carta com aviso de recebimento ou entrega com recibo também servem como prova. O cartório dá mais formalidade e uma certidão da entrega, útil quando se espera disputa judicial.
- O síndico precisa de advogado para notificar?
- Não para notificações simples. Para cobrança relevante ou disputa com chance de ir à Justiça, vale a revisão de um advogado.
- E se o condômino se recusar a receber?
- Registre a recusa com testemunha ou use o cartório. Recusar não apaga a tentativa de notificação.
Fontes
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