Resposta direta
Este modelo é a notificação que o morador do andar de baixo envia ao vizinho de cima quando a água desce de uma unidade para a outra. Ele descreve o dano com data, pede a vistoria com datas propostas, fixa um prazo para o reparo e cita as bases do Código Civil.
As bases são três: o art. 1.277, que garante fazer cessar interferências prejudiciais à segurança e à saúde provocadas pela propriedade vizinha; os arts. 186 e 927, que obrigam quem causa dano a repará-lo; e o art. 1.313, § 1º, que obriga a tolerar a entrada, com aviso prévio, para reparar goteiras e esgotos.
É uma notificação entre vizinhos, não do condomínio. Se o vazamento atinge área comum, o síndico usa o kit de notificações do condomínio.
Antes de enviar#
Confira três coisas:
- Você já avisou de outro jeito? A notificação vem depois do aviso imediato ao vizinho e ao condomínio. O passo a passo da hora do vazamento está em vazamento do vizinho de cima: o que fazer agora.
- Há sinal de parte comum? Prumada, coluna coletiva e laje são do condomínio. Nesse caso, mande cópia ao síndico. A divisão está em infiltração: quem paga.
- As provas estão reunidas? Fotos com data, registro dos avisos e, se houver, o relatório do técnico.
Modelo de notificação#
[Cidade], [data]
De: [seu nome], [proprietário / morador] da unidade [número]
Para: [nome do vizinho], [proprietário / morador] da unidade [número]
Condomínio [nome], [endereço]
Assunto: Vazamento com origem provável na unidade [número]
Prezado(a) [nome],
Em [data], constatei [descrição objetiva: manchas de umidade no teto do
banheiro / gotejamento no forro da cozinha / água escorrendo pela parede da
sala] da minha unidade, logo abaixo da sua, conforme fotos anexas. Avisei
V. Sa. [pessoalmente / pelo interfone / por mensagem] em [data] e a
administração do condomínio em [data].
A origem provável é [o box / o ralo / a tubulação / o equipamento] da sua
unidade, [conforme avaliação de [nome do técnico] em [data] / ainda a
confirmar em vistoria].
O Código Civil garante ao vizinho fazer cessar as interferências prejudiciais
à segurança e à saúde provocadas pela utilização de propriedade vizinha
(art. 1.277) e obriga quem causa dano a outrem a repará-lo (arts. 186 e 927).
O art. 1.313, § 1º, obriga o ocupante a tolerar a entrada do vizinho, com
aviso prévio, para a reparação de goteiras, esgotos e aparelhos higiênicos.
Solicito:
1. vistoria conjunta na sua unidade, com técnico, em uma das datas:
[data e hora 1], [data e hora 2] ou [data e hora 3];
2. o reparo da origem no prazo de [número] dias a contar da vistoria;
3. o ressarcimento dos danos na minha unidade, conforme orçamentos anexos,
após a conclusão do reparo.
Peço resposta por escrito até [data], pelo [telefone / e-mail].
Atenciosamente,
[Seu nome]
[Telefone] — [e-mail]
Anexos: [fotos com data], [registro dos avisos], [laudo ou orçamentos]
Cópia: administração do Condomínio [nome]Depois de enviar#
- Guarde a prova de entrega junto das fotos e dos orçamentos.
- Registre a resposta, ou a falta dela, com data.
- Se o vizinho recusar a vistoria ou não responder no prazo, a notificação é o documento que abre o caminho do Juizado Especial Cível, que julga causas de até 40 salários mínimos, pelo art. 3º, I, da Lei nº 9.099/1995.
- Se o técnico apontar parte comum, encaminhe o laudo ao síndico. A partir daí, quem repara é o condomínio.
Mais sobre formas de entrega em notificação extrajudicial no condomínio.
Antes de usar, adapte
Este modelo é um ponto de partida. Confira cada item abaixo contra a convenção e o regimento interno do seu condomínio.
- Substitua os campos entre colchetes pelos seus dados, os do vizinho e os da ocorrência.
- Descreva o dano com data e local, sem adjetivos, e anexe fotos com data.
- Proponha datas reais para a vistoria, com o nome do técnico, se já houver.
- Defina um prazo que caiba no caso: vazamento ativo pede resposta mais curta que mancha antiga.
- Se a origem ainda não foi confirmada, escreva "origem provável" e peça a vistoria conjunta.
- Envie uma cópia ao síndico se houver suspeita de parte comum, como prumada ou laje.
- Guarde a prova de entrega: aviso de recebimento, recibo assinado ou notificação por cartório.
Perguntas frequentes
- Preciso de advogado para enviar esta notificação?
- Não. Qualquer pessoa pode notificar outra por escrito. O que dá força à notificação é o conteúdo claro, com fato, data e pedido, e a prova de entrega. Se o caso for ao Juizado Especial Cível acima de 20 salários mínimos, a assistência de advogado passa a ser obrigatória, pelo art. 9º da Lei nº 9.099/1995.
- Qual prazo dou ao vizinho?
- A lei não fixa prazo para essa notificação. Use um prazo que caiba no caso: vazamento ativo pede resposta imediata e vistoria em poucos dias; mancha antiga admite prazo maior. O importante é que o prazo esteja escrito e seja razoável.
- E se eu ainda não sei de onde vem a água?
- Escreva "origem provável" e peça a vistoria conjunta. A notificação não precisa acusar; precisa registrar o dano e pedir acesso para investigar. Se o técnico apontar parte comum, como a prumada, a conversa passa a ser com o síndico.
- Como entrego com prova?
- Carta com aviso de recebimento, entrega em mãos com recibo assinado ou notificação pelo Registro de Títulos e Documentos, que notifica a pedido do apresentante pelo art. 160 da Lei nº 6.015/1973. Mensagem eletrônica ajuda, mas guarde o comprovante de envio e de leitura.
Fontes
Links verificados na data indicada. Se encontrar algo desatualizado, avise-nos.