O inquilino paga a modernização do elevador?

Não. A Lei do Inquilinato coloca na conta do inquilino a manutenção e a conservação de elevadores (art. 23, § 1º, f), que são gastos de rotina. Modernizar ou trocar o equipamento não é rotina, e as despesas que não se referem aos gastos rotineiros de manutenção são extraordinárias, do proprietário (art. 22, X e parágrafo único).

O síndico pode trocar o elevador sem assembleia?

Só em situação restrita. Obra necessária pode ser feita sem autorização (art. 1.341, § 1º), mas, se a despesa for excessiva e não houver urgência, a assembleia precisa autorizar antes (§ 3º). Havendo urgência, o síndico executa e convoca a assembleia imediatamente (§ 2º). Se a troca é para melhorar, e não para conservar, é obra útil e depende da maioria dos condôminos.

Dá para pagar a modernização com o fundo de reserva?

Depende do que a convenção ou a assembleia que criou o fundo definiu como finalidade. Repare em um detalhe da locação: a Lei do Inquilinato só põe na conta do inquilino a reposição do fundo usado em despesas ordinárias (art. 23, § 1º, i). A modernização é extraordinária, então a recomposição do fundo usado nela não está nessa alínea.

Vendi o apartamento no meio do rateio. Quem paga as parcelas?

Combine isso por escrito na compra e venda. Perante o condomínio, o art. 1.345 do Código Civil faz o comprador responder pelos débitos do vendedor, inclusive multas e juros. Por isso quem compra deve pedir a declaração de débitos e saber se há rateio aprovado em andamento.

Moro no térreo. Preciso pagar a troca do elevador?

Em regra, sim. O rateio segue a fração ideal, salvo disposição em contrário na convenção (art. 1.336, I). Se a convenção não prevê regra própria para o térreo, a unidade participa como as demais.

Modernização ou troca de elevador: quem paga e quem aprova?

Quem paga: condomínio, proprietário e inquilino#

São três camadas, e cada uma tem a sua regra.

Entre os condôminos, a obra é rateada como as demais despesas: cada unidade contribui “na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção” (art. 1.336, I, do Código Civil). É a convenção que define “a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições” para despesas ordinárias e extraordinárias (art. 1.334, I).

Entre proprietário e inquilino, vale a Lei do Inquilinato. O inquilino paga a “manutenção e conservação de elevadores” (art. 23, § 1º, f). O proprietário paga as despesas extraordinárias (art. 22, X), definidas como as que “não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício” (parágrafo único). Modernização e troca não são rotina: ficam com o proprietário.

Na venda do imóvel, o débito acompanha a unidade. O art. 1.345 faz o comprador responder pelos débitos do vendedor perante o condomínio. Quem compra durante um rateio aprovado precisa saber disso antes de assinar.

A diferença entre o contrato mensal e a modernização, item a item, está em quem paga a manutenção do elevador.

Quem aprova: o quórum depende da classificação da obra#

O Código Civil não fala em elevador. Ele classifica obras pela finalidade, e a classificação define o quórum (art. 1.341). As definições vêm do art. 96: necessárias conservam o bem ou evitam que se deteriore; úteis aumentam ou facilitam o uso; voluptuárias são de mero deleite ou recreio. O verbete benfeitoria explica as três espécies.

Situação típica	Classificação provável	O que a lei exige
Laudo aponta risco à segurança e indica substituição imediata	necessária e urgente	síndico executa e convoca a assembleia imediatamente, se a despesa for excessiva (art. 1.341, § 2º)
Equipamento sem risco imediato, mas com laudo indicando fim de vida útil	necessária, não urgente	autorização prévia da assembleia, se a despesa for excessiva (art. 1.341, § 3º)
Troca para ganhar velocidade, conforto ou eficiência	útil	voto da maioria dos condôminos (art. 1.341, II)
Acabamento de cabine para embelezar	voluptuária	voto de dois terços dos condôminos (art. 1.341, I)
Instalar elevador onde não havia	acréscimo às partes comuns	dois terços dos votos dos condôminos (art. 1.342)

Duas cautelas:

“Maioria dos condôminos” não é maioria dos presentes. A contagem é sobre o conjunto de condôminos. O mapa completo está em quórum de assembleia.
A classificação é do caso concreto. A mesma troca pode ser necessária em um prédio e útil em outro. O que decide é o estado do equipamento, descrito em laudo. Registre na ata a classificação adotada e o fundamento.

Os verbetes obra necessária e obra útil detalham cada hipótese.

O que levar para a assembleia#

A assembleia aprova texto e números, não intenção. Leve:

Laudo técnico independente, assinado por profissional habilitado com ART, dizendo o estado do equipamento, o que precisa ser trocado e com que urgência. Laudo de quem vai vender a obra tem conflito de interesse.
Propostas comparáveis, com o mesmo escopo: o que será trocado, prazo, garantia e o que fica fora. Veja quantos orçamentos o condomínio precisa.
Forma de pagamento: fundo de reserva, fundo de obras, rateio extraordinário ou combinação deles, com número de parcelas e valor por unidade.
Plano para o período de obra: quantos dias o prédio fica sem elevador, como serão atendidos moradores com mobilidade reduzida e como as mudanças serão reagendadas.
Item específico no edital de convocação, com a obra e o rateio descritos. Veja como convocar assembleia.

Como dividir a conta no boleto#

Lance a modernização como despesa extraordinária, separada da taxa ordinária. É o que permite ao inquilino e ao proprietário saberem quem paga.
Informe a parcela por unidade e o número de parcelas aprovados em ata.
Se o fundo de reserva for usado, registre o valor sacado e o plano de recomposição. As regras de uso estão em fundo de reserva.
Se o caixa e o rateio não bastarem, veja o condomínio pode pegar empréstimo para obra?.

O que fazer na prática#

Se você é síndico: contrate o laudo antes das propostas, classifique a obra com base nele, leve à assembleia o quórum certo e separe a despesa no boleto. A contratação da empresa e o que conferir no contrato estão em manutenção de elevador no condomínio.

Se você é proprietário e aluga: acompanhe a assembleia e combine com o inquilino como será o reembolso, caso o boleto venha em nome dele.

Se você é inquilino: se a modernização aparecer no seu boleto, avise o proprietário por escrito e peça o reembolso com base no art. 22, X e parágrafo único, da Lei do Inquilinato.

Quem paga a modernização ou a troca do elevador do condomínio, e quem precisa aprovar a obra?

Resposta direta