A manutenção do elevador do condomínio é paga pelo inquilino ou pelo proprietário?

O que diz a Lei do Inquilinato#

A conta do elevador, na locação, está em dois artigos da Lei nº 8.245/1991.

O art. 23, XII, obriga o inquilino a pagar as despesas ordinárias de condomínio. O § 1º lista o que entra nelas, e duas alíneas tratam do elevador:

f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;

g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;

O art. 22, X, obriga o proprietário a pagar as despesas extraordinárias. O parágrafo único as define como aquelas “que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício”. A lei não usa a palavra “modernização”, mas a troca do equipamento ou de partes principais dele não é gasto rotineiro. Por isso fica com o proprietário.

Tabela: quem paga cada gasto com o elevador#

A linha da inspeção periódica merece uma ressalva: a exigência é municipal e muda de cidade para cidade, e a lei federal não a menciona. Ela costuma vir dentro do contrato de manutenção, como parte da conservação. O exemplo de São Paulo está em manutenção de elevador no condomínio.

Se o conserto for pago com o fundo de reserva, vale a regra própria do fundo: repor o que foi gasto em despesa ordinária é do inquilino (art. 23, § 1º, alínea i), e constituir o fundo é do proprietário (art. 22, parágrafo único, alínea g). O detalhe está em fundo de reserva.

Quando a peça é cara: manutenção ou despesa extraordinária?#

A lei não lista peça por peça. O critério é o do parágrafo único do art. 22: isso é gasto rotineiro de manutenção?

• Ajuste, lubrificação, troca de componente de desgaste normal feita dentro do contrato: rotina de conservação, ordinária.
• Substituição de máquina de tração, quadro de comando, portas de pavimento ou da cabine inteira: não é rotina. É extraordinária.

Na dúvida, peça à empresa de manutenção que descreva o serviço na proposta: o que está sendo trocado, por quê e se faz parte do contrato. Essa descrição é o que permite ao síndico classificar a despesa no boleto e ao inquilino conferir. Para o caso da troca completa, veja modernização ou troca de elevador: quem paga e quem aprova.

E perante o condomínio?#

A divisão entre ordinária e extraordinária vale entre locador e locatário. Para o condomínio, quem responde pela unidade é o proprietário, e a regra de rateio é a do art. 1.336, I, do Código Civil: cada condômino contribui “na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”.

Duas consequências práticas:

1. Se o inquilino não paga, o condomínio cobra o proprietário. O acerto entre os dois é matéria do contrato de locação.
2. Isenção para o térreo depende da convenção. O art. 1.340 trata de partes comuns de uso exclusivo de um ou de alguns condôminos, cujas despesas “incumbem a quem delas se serve”. O elevador costuma servir ao prédio como um todo; se a sua convenção não prevê rateio diferente, todas as unidades pagam.

A tabela completa, com todas as despesas do condomínio, está em inquilino ou proprietário: quem paga cada despesa.

O que fazer na prática#

Se você é inquilino:

1. Peça o boleto com as despesas ordinárias e extraordinárias separadas.
2. Se aparecer cobrança de modernização ou troca de equipamento, comunique o proprietário por escrito, indicando o art. 22, X e parágrafo único.
3. Se quiser conferir os valores, peça a previsão orçamentária e o rateio, como permite o art. 23, § 2º.

Se você é proprietário:

1. Acompanhe a assembleia mesmo alugando: a obra aprovada lá é conta sua.
2. Combine no contrato como será feito o reembolso quando o boleto vier em nome do inquilino.

Se você é síndico:

1. Separe no boleto o que é ordinário e o que é extraordinário.
2. Peça à empresa de manutenção a descrição de cada serviço fora do contrato.
3. Registre em ata a classificação das despesas relevantes com o elevador.

O verbete elevador resume o que o condomínio precisa manter em dia, e a lista das alíneas está em despesas ordinárias e extraordinárias.