Posso usar o mesmo escopo para limpeza e para portaria?

Pode, e é o caso deste modelo: as duas partes vão no mesmo pedido quando a cotação é conjunta. Se você estiver cotando só um dos serviços, apague a outra parte. O que não pode é mandar um texto para uma empresa e outro para a concorrente.

A empresa pode alterar o escopo na proposta?

Pode sugerir outra forma de executar, desde que deixe claro o que muda em relação ao pedido. Compare primeiro as propostas que responderam o escopo enviado; a sugestão vira um segundo cenário, não substitui a resposta pedida.

Porteiro terceirizado pode trabalhar armado?

Não neste escopo. A Lei nº 14.967/2024, no art. 25, § 5º, deixa fora das regras do serviço orgânico de segurança o controle de acesso nas entradas dos condomínios, "típicos serviços de portaria", desde que executado sem arma de fogo. Vigilância armada é outro serviço e pede autorização da Polícia Federal.

O escopo substitui o contrato?

Não. O escopo padroniza a cotação e depois vira anexo do contrato. A Lei nº 6.019/1974, no art. 5º-B, exige que o contrato traga a qualificação das partes, a especificação do serviço, o prazo, quando for o caso, e o valor.

Modelo de escopo para cotação de limpeza e portaria

Como usar#

Copie o texto abaixo e preencha os colchetes. Apague o que não se aplica.
Na limpeza, escolha posto, escopo ou os dois, e apague o quadro que não for usar. A diferença está em empresa de limpeza terceirizada.
Na portaria, descreva só o controle de acesso, sem arma de fogo. Se o prédio precisar de vigilância, leia porteiro ou vigilante antes.
Cole este escopo no item 1 do modelo de pedido de orçamento, no bloco “equipe terceirizada”.
Envie o mesmo texto, com os mesmos anexos e o mesmo prazo, a todas as empresas.
Quando as propostas chegarem, passe para a planilha comparativa de orçamentos.

Este modelo padroniza a cotação. Não substitui o contrato de prestação de serviço.

Escopo para cotação — limpeza e portaria#

Assunto: Escopo para cotação — limpeza e portaria — Condomínio [nome]

Condomínio: [nome]
CNPJ: [número]
Endereço: [rua, número, bairro, cidade]
Porte: [nº de torres], [nº de andares], [nº de unidades]
Áreas comuns aproximadas: [m², se souber]
Administradora: [nome e contato, se houver]
Síndico(a) responsável pela cotação: [nome, e-mail, telefone]

Este texto descreve o serviço que todas as empresas devem orçar. Não é uma
contratação. A escolha será feita depois de comparar as propostas.

Prazo para envio da proposta: [data]
Visita técnica: [datas disponíveis / agendar com (nome)]
Início desejado do contrato: [data]
Prazo do contrato: [12 meses / outro]

Parte 1 — Dados do prédio#

Horários de serviço permitidos pelo regimento: [dias e horários]
Acesso de funcionários: [entrada de serviço, vestiário, copa]
Elevador de serviço: [sim / não]
Estacionamento para a equipe: [sim / não]
Material de limpeza hoje: [fornecido pelo condomínio / pela empresa]
Uniforme e EPI: [a empresa fornece]
Contato do síndico ou da administradora para a operação: [nome, telefone]

Parte 2 — Escopo da limpeza#

A. Se a cotação for por posto de trabalho

Postos de limpeza

| Posto | Horário | Dias | Observação |
| 1. [ex.: faxineira do hall e andares] | [ex.: 7h às 16h] | [segunda a sábado] | [intervalo, refeição] |
| 2. [ex.: auxiliar da garagem] | [horário] | [dias] | [ ] |

Cobertura de faltas: informar como a empresa repõe, em quanto tempo e se
há funcionário volante.
Cobertura de férias e afastamentos: [sim, com substituto / não]
Supervisão: informar a frequência da visita do supervisor.

B. Se a cotação for por escopo (resultado)

Áreas e frequências

| Área | Frequência | Observação |
| Hall social e elevadores | [diária / outra] | [vidros, tapete, metais] |
| Corredores dos andares | [diária] | [ ] |
| Escadas e halls de serviço | [diária] | [ ] |
| Garagem e rampas | [diária / semanal] | [varrição, lavagem] |
| Playground e salão de festas | [após uso / semanal] | [ ] |
| Lixo e casa de lixo | [diária] | [recolhimento, higienização] |
| Área externa e calçada | [diária] | [ ] |
| Vidros baixos das áreas comuns | [semanal] | [ ] |
| Lavagem de garagem | [mensal] | [orçar à parte se não estiver no mensal] |
| Vidros altos e fachada | [fora deste contrato] | [não incluir sem pedido expresso] |

Tarefas diárias: [varrer, passar pano, esvaziar lixeiras, limpar banheiros
de área comum, recolher lixo]
Tarefas semanais: [lavar halls, limpar vidros baixos, limpar luminárias]
Tarefas mensais: [lavagem de garagem, limpeza de grelhas]
Fora do escopo: [caixa d'água, fachada, piscina, jardim, dedetização]

Padrão esperado: [áreas secas, sem odor, lixeiras vazias no fim do turno]
Checklist de inspeção: o condomínio usará o das áreas comuns para conferir.
Material e equipamentos: [o que a empresa traz / o que o condomínio fornece]
Reposição de material: [prazo e responsável]

C. Modelo misto

Posto fixo para a rotina diária: [descrever como no quadro A]
Serviços periódicos orçados à parte: [lavagem de garagem, vidros altos]

A faxineira não cobre a portaria, nem o contrário, salvo se isso estiver escrito aqui. O art. 5º-A, § 1º, da Lei nº 6.019/1974 proíbe usar os trabalhadores em atividades diferentes das contratadas.

Parte 3 — Portaria presencial#

Este pedido é de controle de acesso de pessoas e veículos, sem arma de
fogo, típico serviço de portaria (art. 25, § 5º, da Lei nº 14.967/2024).
Não inclui ronda armada nem vigilância patrimonial.

Postos de portaria

| Posto | Horário | Escala | Observação |
| 1. [ex.: guarita principal] | [24 horas / diurno] | [12x36 / outra] | [ ] |
| 2. [ex.: portaria de veículos] | [horário] | [escala] | [ ] |

Cobertura de faltas, folgas e férias: informar como a empresa cobre, em
quanto tempo e se o posto fica descoberto.
Intervalo para refeição: [como é coberto]
Supervisão: informar a frequência da visita do supervisor.

Atribuições do posto
- Controlar a entrada e a saída de moradores, visitantes e prestadores
- Registrar visitas e encomendas no [livro / sistema]
- Acionar o morador antes de liberar visitante, conforme o regimento
- Observar o portão e a cancela e acionar o síndico em ocorrência
- [outras atribuições do regimento]

Fora do escopo
- Arma de fogo
- Ronda patrimonial
- Serviço de limpeza, manutenção ou entregas pessoais
- [outras exclusões]

Sistemas que o porteiro opera: [interfone, CFTV, controle de acesso]
Uniforme: a empresa fornece

Se a dúvida for entre portaria presencial, remota ou mista, veja portaria remota ou terceirizada.

Parte 4 — Obrigações trabalhistas e documentos#

A Lei nº 6.019/1974 exige da empresa CNPJ, registro na Junta Comercial e capital social compatível com o número de empregados (art. 4º-B). O contrato precisa trazer a qualificação das partes, a especificação do serviço, o prazo, quando for o caso, e o valor (art. 5º-B). O contratante responde de forma subsidiária pelas obrigações trabalhistas do período (art. 5º-A, § 5º).

A proposta deve anexar
- Comprovante de inscrição no CNPJ, com atividade compatível
- Registro na Junta Comercial e contrato social
- Capital social e número de empregados, para conferir o art. 4º-B, III
- Certidões de regularidade fiscal, de FGTS e trabalhista
- Convenção coletiva aplicada à equipe
- Referências de outros condomínios atendidos

Todo mês, como condição de pagamento
- Nota fiscal, com a retenção previdenciária destacada quando aplicável
  (art. 31, § 1º, da Lei nº 8.212/1991)
- Folha de pagamento distinta da equipe deste condomínio (art. 31, § 5º)
- Comprovantes de salário, FGTS e contribuições previdenciárias
- Vale-transporte e benefícios da convenção coletiva
- Escala, controle de ponto e substituições do mês
- Lista nominal de quem trabalhou no prédio

No fim do contrato ou na saída de cada empregado
- Comprovante de quitação das verbas rescisórias de quem trabalhou aqui

A retenção do art. 31 da Lei nº 8.212/1991 pede confirmação do contador ou da administradora antes do primeiro pagamento. A rotina de conferência está em fiscalização de terceirizados.

O condomínio garante segurança, higiene e salubridade nas suas dependências (art. 5º-A, § 3º). Informe se há vestiário, copa e banheiro de serviço.

Parte 5 — O que a proposta deve trazer#

Cada proposta deve responder, no mesmo formato:

1. Razão social, CNPJ e endereço
2. Qual dos modelos está orçando: posto, escopo ou misto
3. Quadro de postos e horários, ou a equipe dimensionada para o escopo
4. Composição do preço mensal, em linhas separadas:
   - salário de cada função
   - encargos
   - benefícios da convenção coletiva
   - uniforme e EPI
   - material e equipamentos
   - supervisão
   - tributos
   - margem da empresa
5. Cobertura de faltas, férias e afastamentos
6. Reajuste: índice e data (em geral, a data-base da convenção coletiva)
7. Prazo para início e transição da equipe atual
8. Modelo de relatório mensal e de ordem de serviço
9. Seguro de responsabilidade civil, se houver
10. Validade da proposta

Como comparar propostas#

Passe as respostas para a planilha comparativa de orçamentos e compare nesta ordem:

Mesmo serviço. Mesmos postos e horas, ou o mesmo escopo e as mesmas frequências. Se uma inclui material e a outra não, peça o valor com material antes de seguir.
Cobertura de faltas e férias.
Supervisão e canal com o síndico.
Salário e benefícios contra a convenção coletiva informada. Preço muito abaixo das demais costuma ser encargo que não vai ser pago.
Reajuste.
Só então, o preço.

A comparação entre equipe própria e terceirizada está em funcionário próprio ou terceirizado.

Cláusulas que importam#

Depois de escolher, anexe este escopo preenchido ao modelo de contrato de prestação de serviço e garanta a entrega mensal dos documentos como condição de pagamento, a cobertura de faltas, o canal com o supervisor — não com a equipe — e a quitação das rescisões no fim do contrato.

Quem aprova#

Trocar uma empresa por outra, dentro do orçamento anual, costuma ser ato do síndico, que executa o orçamento aprovado pela assembleia (art. 1.350 do Código Civil). Mudar de modelo, como dispensar a equipe própria e terceirizar, mexe na despesa e envolve rescisões, e por isso costuma ir à votação. A convenção pode fixar um valor-limite. Veja se o síndico pode contratar sem assembleia.

O síndico conserva as partes comuns e zela pelos serviços que interessam aos moradores (art. 1.348, V).

Fiscalização depois da contratação#

Inspecione a limpeza pelo resultado, com o checklist de vistoria das áreas comuns.
Na portaria, confira se o posto está coberto no horário contratado.
Fale com o supervisor, não com a equipe.
Confira os documentos da Parte 4 antes de pagar.
O roteiro mensal está em fiscalização de terceirizados.

Erros comuns#

Mandar um texto diferente para cada empresa. As propostas deixam de ser comparáveis.
Pedir “limpeza do prédio” sem áreas nem frequências. Cada empresa inventa um escopo.
Misturar portaria com vigilância sem ter lido a Lei nº 14.967/2024.
Comparar só o valor mensal, sem olhar horas, material e cobertura de faltas.
Assinar sem anexar o escopo. O contrato fica sem o que cobrar.

Antes de usar, adapte

Este modelo é um ponto de partida. Confira cada item abaixo contra a convenção e o regimento interno do seu condomínio.

Preencha tudo o que está entre colchetes. Campo que não se aplica, apague; não deixe em branco.
Decida se a limpeza será por posto, por escopo ou mista, e apague o quadro que não for usar.
Na portaria, descreva só o controle de acesso. Se o prédio quiser vigilância, leia o guia de porteiro ou vigilante antes de pedir orçamento.
Confira no regimento os horários permitidos para serviço e o que a portaria precisa registrar.
Anexe este escopo ao pedido de orçamento e envie o mesmo texto a todas as empresas.
Peça a composição do preço em linhas separadas: salário, encargos, benefícios, material, supervisão, tributos e margem.