Resposta direta
A construtora responde pela solidez e segurança do prédio por cinco anos, prazo irredutível do art. 618 do Código Civil. Se um defeito desse tipo aparecer, a ação contra a construtora precisa ser proposta em até 180 dias do aparecimento do vício (parágrafo único do mesmo artigo).
Defeitos que não afetam solidez e segurança, como acabamento, esquadrias ou instalações, seguem outros prazos: os do termo de garantia entregue no manual do prédio e, quando a relação é de consumo, os do Código de Defesa do Consumidor, que dá 90 dias para reclamar de vício em produto durável, contados da entrega ou, no vício oculto, de quando o defeito ficar evidente (art. 26).
Nas áreas comuns, quem reclama é o condomínio, representado pelo síndico. Registre cada defeito por escrito, com data e fotos, e notifique a construtora com comprovante de entrega.
O que diz a lei#
Três regras se somam, e cada uma cobre um tipo de defeito.
Solidez e segurança: cinco anos. O art. 618 do Código Civil trata do contrato de empreitada de edifícios:
Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.
O parágrafo único traz o prazo para agir: decai do direito “o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito”. É esse artigo que o próprio setor da construção trata como o prazo legal de garantia de solidez e segurança.
Relação de consumo: prazos do CDC. Quando a relação é de consumo, o art. 12 do Código de Defesa do Consumidor faz o construtor responder, independentemente de culpa, pelos danos causados por defeitos de construção. O art. 26 dá o prazo para reclamar de vício: 90 dias para produtos e serviços duráveis (inciso II), contados da entrega (§ 1º) ou, no vício oculto, do momento em que o defeito ficar evidenciado (§ 3º). O art. 27 fixa em cinco anos o prazo para pedir reparação de danos causados por fato do produto ou do serviço, contados do conhecimento do dano e de sua autoria.
O termo de garantia do manual. A construtora entrega o manual de uso, operação e manutenção, organizado pela ABNT NBR 14037, com o termo de garantia de cada sistema. A ABNT NBR 17170, lançada em dezembro de 2022, traz prazos recomendados e diretrizes para essas garantias, e a ABNT NBR 15575 trata do desempenho das edificações habitacionais. O que vale para o seu prédio é o que está escrito no termo entregue a ele.
A combinação desses prazos em um caso concreto é questão jurídica. Se um defeito sério apareceu, procure orientação de um advogado logo, sem esperar o prazo correr.
Áreas comuns ou unidade: quem reclama#
| Onde está o defeito | Quem reclama |
|---|---|
| Estrutura, fundação, lajes | condomínio |
| Fachada, cobertura, impermeabilização de áreas comuns | condomínio |
| Prumadas, rede geral de água, esgoto, gás e eletricidade | condomínio |
| Equipamentos comuns (bombas, portões, elevadores) | condomínio |
| Acabamento, esquadrias e instalações dentro da unidade | proprietário da unidade |
A divisão segue o art. 1.331, § 2º, do Código Civil, que lista entre as partes comuns o solo, a estrutura, o telhado e a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade. Pelas áreas comuns, quem age é o síndico, que representa o condomínio em juízo ou fora dele (art. 1.348, II).
Quando a água aparece dentro de um apartamento, o critério é a origem. O passo a passo está em infiltração: de quem é a responsabilidade.
Quando a regra muda: o exemplo do Rio de Janeiro#
Alguns estados e municípios têm regras próprias. No estado do Rio de Janeiro, a Lei Estadual nº 6.400/2013 determina que os condomínios, no quarto ano, antes de a edificação completar cinco anos de conclusão da obra, exijam do incorporador, do construtor ou da empreiteira um laudo de vistoria nos termos do art. 618 do Código Civil (art. 1º, § 2º). A mesma lei obriga quem construiu a entregar ao condomínio as plantas de estrutura e os projetos de instalações conforme construído (art. 1º, § 6º).
Em outras cidades e estados, confira se existe regra semelhante. A ligação com a vistoria periódica está em autovistoria predial.
Vistoria de recebimento das áreas comuns#
O momento de maior poder do condomínio é o recebimento. Defeito registrado na entrega não vira discussão sobre mau uso depois.
- Forme uma comissão de recebimento na primeira assembleia, com o síndico e conselheiros, e registre em ata.
- Contrate um profissional habilitado, com ART ou RRT, para acompanhar a vistoria. Veja laudo técnico e ART e RRT.
- Peça os documentos antes de assinar qualquer termo: manual de uso, operação e manutenção, projetos conforme construído, habite-se, licença do Corpo de Bombeiros, notas fiscais e garantias dos equipamentos, e contatos da assistência técnica.
- Percorra o prédio por sistema, com fotos datadas de cada item. O checklist de vistoria das áreas comuns ajuda a não esquecer nenhuma área.
- Assine o termo de recebimento com ressalvas, listando cada pendência e o prazo combinado para correção. Nunca assine “sem ressalvas” se há pendências.
Como reclamar de um vício construtivo#
- Registre o defeito com data, local, fotos e descrição. Moradores podem relatar, mas o registro oficial é do condomínio.
- Notifique a construtora por escrito, com comprovante de entrega, pelo canal indicado no manual. Nas relações de consumo, a reclamação comprovada obsta a decadência até a resposta negativa inequívoca (art. 26, § 2º, I, do CDC).
- Guarde a resposta e os registros de cada visita técnica.
- Não refaça o acabamento antes de documentar. Reparo por cima apaga a prova. Se houver risco, faça o necessário para a segurança e registre tudo: obra necessária e urgente de despesa excessiva pode ser executada, com ciência imediata à assembleia (art. 1.341, § 2º, do Código Civil).
- Contrate laudo independente quando a construtora negar ou demorar. O laudo diz a origem e a causa, e é a base de qualquer acordo ou ação.
- Leve à assembleia a decisão de cobrar judicialmente, com o custo do laudo e da assessoria. O síndico deve dar imediato conhecimento à assembleia de procedimento judicial de interesse do condomínio (art. 1.348, III).
Quando o problema é estrutural, veja também recuperação estrutural.
O que fazer na prática#
No primeiro ano do prédio:
- arquive o manual, os projetos e os termos de garantia em lugar acessível a cada novo síndico;
- comece o plano de manutenção predial seguindo o manual, porque o termo de garantia pode condicionar a cobertura à manutenção prevista. A referência técnica é a NBR 5674;
- crie um registro único de defeitos e chamados à construtora.
Antes de completar cinco anos:
- contrate uma vistoria técnica das áreas comuns para identificar o que ainda está em garantia;
- notifique a construtora de tudo o que for encontrado, por escrito;
- no Rio de Janeiro, cumpra a exigência do laudo no quarto ano.
Depois dos cinco anos: a conservação continua sendo dever do condomínio (art. 1.348, V), e o dono do edifício responde pela ruína causada por falta de reparos cuja necessidade fosse manifesta (art. 937). A partir daí, a manutenção e a inspeção predial são o que protege o prédio.
Perguntas frequentes
- A garantia da construtora é de cinco anos para tudo?
- Não. Os cinco anos do art. 618 do Código Civil tratam da solidez e da segurança da obra. Para os demais defeitos, valem o termo de garantia do manual, com prazos por sistema, e, nas relações de consumo, os prazos do Código de Defesa do Consumidor. Leia o termo de garantia item por item.
- De quando conta o prazo de garantia?
- O art. 618 fala em prazo de cinco anos, mas não fixa o marco inicial no próprio texto. O termo de garantia do manual costuma indicar a data de início de cada item. Para o vício oculto, o Código de Defesa do Consumidor conta o prazo de reclamação a partir de quando o defeito ficar evidente (art. 26, § 3º). Na dúvida, aja pelo marco mais cedo.
- Reclamar com a construtora suspende o prazo?
- Nas relações de consumo, sim, com uma condição. O art. 26, § 2º, I, do Código de Defesa do Consumidor diz que a reclamação comprovadamente formulada ao fornecedor obsta a decadência até a resposta negativa, que deve ser transmitida de forma inequívoca. Por isso a reclamação precisa ter prova de entrega, e a resposta deve ser guardada.
- Quem paga o laudo e o advogado para cobrar a construtora?
- O condomínio, quando o defeito é em área comum. A contratação de laudo independente e de assessoria jurídica para uma ação deve passar pela assembleia, com valor e forma de rateio aprovados em ata. O síndico também deve dar imediato conhecimento à assembleia de qualquer processo de interesse do condomínio (art. 1.348, III).
- Posso perder a garantia por falta de manutenção?
- Pode, se o termo de garantia condicionar a cobertura à manutenção prevista no manual. Por isso o plano de manutenção deve começar no primeiro dia do prédio, com registro de cada atividade. A referência técnica para organizar essa manutenção é a ABNT NBR 5674.
- O defeito apareceu dentro do meu apartamento. O condomínio reclama por mim?
- Não. Defeito em unidade é reclamado pelo proprietário dela. O condomínio reclama pelas áreas comuns, como estrutura, fachada, cobertura e prumadas. Quando a água entra no apartamento vindo de uma parte comum, a origem é que define quem reclama.
Fontes
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