Resposta direta
A ABNT NBR 5674 é a norma técnica brasileira sobre gestão da manutenção de edificações. Ela organiza como o prédio planeja, executa e registra a manutenção, e é a referência para montar o plano de manutenção do condomínio.
Norma técnica não é lei, mas a NBR 5674 conversa com o Código Civil: o síndico deve diligenciar a conservação das partes comuns (art. 1.348, V), e seguir a norma é a forma técnica de mostrar que esse dever foi cumprido. A norma recebeu emenda publicada em janeiro de 2024; confira a edição vigente no catálogo da ABNT antes de comprar ou citar.
- NBR 5674
- Norma técnica da ABNT sobre a gestão da manutenção de edificações: como organizar, planejar, executar e registrar a manutenção para que o prédio conserve o desempenho ao longo do tempo.
- Também chamado de
- ABNT NBR 5674 · NBR 5.674 · Norma de manutenção predial · Norma de manutenção de edificações
O que ela é — e o que ela não é#
É a norma técnica da ABNT que trata do sistema de gestão da manutenção de edificações. Em vez de listar consertos, ela organiza a gestão: quem decide, quem executa, como a manutenção é planejada, como as inspeções são feitas e como tudo fica registrado.
Não é lei, nem um calendário pronto. Ela não diz, sozinha, quando trocar a bomba do seu prédio. O que ela pede é que o prédio tenha um programa de manutenção baseado nas fontes certas e com registro de cada atividade.
Como o texto integral é vendido pela ABNT, este verbete descreve a norma sem reproduzi-la.
Por que ela importa para o síndico#
Três dispositivos explicam o peso prático da norma:
| Dispositivo | O que diz, em resumo |
|---|---|
| Código Civil, art. 1.348, V | compete ao síndico diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns |
| Código Civil, art. 1.348, VI | compete ao síndico elaborar o orçamento anual, onde a manutenção prevista entra |
| Código Civil, art. 937 | o dono do edifício responde pela ruína causada por falta de reparos manifestos |
| Código de Defesa do Consumidor, art. 39, VIII | nas relações de consumo, o fornecedor não pode oferecer serviço em desacordo com normas oficiais ou, na falta delas, da ABNT |
A NBR 5674 não cria o dever, que já está na lei. Ela dá o método para cumpri-lo e o padrão pelo qual ele vai ser avaliado se algo der errado.
As normas que andam junto#
| Norma | Assunto | Onde aparece no condomínio |
|---|---|---|
| ABNT NBR 14037 | manual de uso, operação e manutenção entregue pela construtora | ponto de partida do plano |
| ABNT NBR 16747 | inspeção predial | inspeção predial |
| ABNT NBR 16280 | reforma em edificações | NBR 16280 |
| ABNT NBR 17170 | garantias de edificações: prazos recomendados e diretrizes | garantia da construtora |
| ABNT NBR 15575 | desempenho de edificações habitacionais | garantia da construtora |
NBR 5674 atualizada: a emenda de 2024#
O boletim de normas da Câmara Brasileira da Indústria da Construção registra a publicação de uma emenda à NBR 5674 em 23 de janeiro de 2024. Na mesma data foram publicadas emendas às NBR 14037, 15575-1 e 16280.
Na prática, isso significa duas coisas:
- Ao contratar um plano de manutenção ou uma consultoria, peça que o trabalho indique a edição da norma usada.
- Um plano antigo não fica inválido de um dia para o outro, mas vale revisá-lo na próxima atualização anual.
Como usar a norma no condomínio#
- Reúna as fontes: manual da construtora, manuais dos equipamentos, contratos de manutenção, laudos e licenças.
- Monte o programa por sistema, com atividade, periodicidade, responsável e a fonte de cada prazo. O passo a passo está em plano de manutenção predial, e a planilha do plano de manutenção calcula as próximas datas.
- Leve ao orçamento anual o que é previsível, para não depender do fundo de reserva.
- Registre cada execução, com data, empresa, responsável técnico e documento. O registro é o que demonstra a manutenção preventiva.
- Revise o plano todo ano e depois de cada inspeção predial.
Se o prédio é novo, leia o termo de garantia do manual: quando ele condiciona a garantia à manutenção prevista, deixar de fazê-la pode custar a cobertura. O assunto está em garantia da construtora e vícios construtivos.
Perguntas frequentes
- A NBR 5674 é obrigatória para o condomínio?
- Norma técnica não é lei, então ela não obriga o condomínio por força própria. Mas o dever de conservar as partes comuns é legal (art. 1.348, V, do Código Civil), e o dono do edifício responde pela ruína causada por falta de reparos manifestamente necessários (art. 937). Na prática, a norma é o padrão técnico usado para avaliar se a manutenção foi feita como deveria.
- O que mudou na NBR 5674 em 2024?
- A ABNT publicou uma emenda à norma em 23 de janeiro de 2024, no mesmo dia de emendas às NBR 14037, 15575-1 e 16280, conforme o boletim de normas da Câmara Brasileira da Indústria da Construção. Como o texto é vendido pela ABNT, este verbete não detalha as alterações. Ao contratar um plano, peça que ele seja feito pela edição vigente.
- A NBR 5674 diz de quanto em quanto tempo fazer cada manutenção?
- As periodicidades de cada sistema vêm de várias fontes: o manual de uso, operação e manutenção entregue pela construtora, as instruções dos fabricantes, outras normas técnicas e as exigências legais, como as do Corpo de Bombeiros e da prefeitura. O plano de manutenção reúne essas fontes e registra de onde veio cada prazo.
- Qual a diferença entre a NBR 5674 e a NBR 16747?
- A NBR 5674 trata da gestão da manutenção, o trabalho contínuo de conservar o prédio. A NBR 16747 trata da inspeção predial, a avaliação técnica do estado da edificação, que também verifica se a manutenção está sendo bem feita. Uma alimenta a outra: o laudo de inspeção aponta o que precisa entrar no plano.
- Onde consigo o texto da norma?
- As normas da ABNT são vendidas pelo catálogo da própria ABNT. Empresas de engenharia e administradoras costumam ter acesso. Desconfie de resumos que dizem citar a norma sem indicar a edição.
Fontes
Links verificados na data indicada. Se encontrar algo desatualizado, avise-nos.