Resposta direta
Este modelo traz cláusulas para a assembleia aprovar um padrão único de ar-condicionado. Unidade externa visível altera a fachada, vedação do art. 1.336, III, do Código Civil. Sem padrão, o síndico fica entre autorizar aparelho por aparelho e multar só o último.
A unanimidade do art. 10, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 para modificar a fachada quase nunca se obtém. O caminho realista é o mesmo do envidraçamento: um ponto, um suporte, um dreno, escritos no regimento ou na convenção.
Adapte o ponto à arquitetura do prédio. Apague horário, cor e destino de água que não existirem de fato. Regra inexequível não se cumpre.
Antes de usar#
O padrão descreve o que se vê da rua e o que pinga no vizinho. O reforço do quadro geral, se o laudo mostrar saturação, é outra deliberação — quem paga o reforço elétrico.
Se as regras forem para a convenção, use o quórum do art. 1.351. Se couberem no regimento, siga o rito da convenção para alterar o regimento.
Minuta para a assembleia#
PADRÃO DE INSTALAÇÃO DE APARELHOS DE AR-CONDICIONADO — [NOME DO CONDOMÍNIO] Aprovado em assembleia de [DATA]
Art. 1º — Finalidade. Estas normas disciplinam a instalação de aparelhos de ar-condicionado nas unidades, para preservar a uniformidade da fachada e a salubridade, em atenção ao art. 1.336, III e IV, do Código Civil e ao art. 10 da Lei nº 4.591/1964.
Art. 2º — Ponto da condensadora. A unidade externa será instalada exclusivamente em [nicho / lateral / laje / descrição], com suporte na cor [COR] e [grade / sem grade]. É vedado apoiar equipamento em gradil, em tubo de queda ou na unidade vizinha.
Art. 3º — Dreno. A água condensada terá destino em [ramal de esgoto da unidade / tubo previsto no projeto]. É vedado gotejar na fachada, no peitoril ou na unidade inferior. A responsabilidade pela origem da água segue o titular da unidade, salvo quando a origem for parte comum.
Art. 4º — Circuito. Cada aparelho terá circuito dedicado a partir do medidor da unidade, dimensionado pela corrente da placa, não pelo BTU de propaganda. É vedado substituir disjuntor por um maior sem projeto do cabo.
Art. 5º — Documentos. O interessado protocola pedido escrito com croqui do ponto, rota do dreno, dados da placa ou ENCE e ART ou RRT. O modelo de pedido da base de conhecimento pode ser adaptado.
Art. 6º — Horário. A instalação ocorrerá em [DIAS E HORÁRIOS DO REGIMENTO DE OBRAS].
Art. 7º — Adequação. Aparelhos já instalados em desacordo com este padrão terão prazo de [PRAZO] para adequação ou remoção, sob pena das sanções da convenção e do art. 10, § 1º, da Lei nº 4.591/1964.
Art. 8º — Áreas comuns. Ar-condicionado de salão, portaria ou academia é equipamento comum. Instalação nova nas partes comuns depende de assembleia. Uso exclusivo de laje não dispensa estas normas; despesas de parte comum de uso exclusivo incumbem a quem delas se serve, pelo art. 1.340.
Art. 9º — Síndico. Compete ao síndico recusar instalação fora do ponto ou sem dreno, exigir os documentos do art. 5º e notificar gotejamento ou ruído com fato e prazo. É vedado criar taxa de reforço de rede sem assembleia.
Art. 10º — Locação. Locatário apresenta consentimento escrito do locador, além dos documentos desta norma.
O que a ata ainda precisa#
Se houver estudo de carga da coluna, anexe e separe na ata: aparelho privativo versus reforço de rede comum. Não misture as duas linhas no mesmo boleto.
Antes de usar, adapte
Este modelo é um ponto de partida. Confira cada item abaixo contra a convenção e o regimento interno do seu condomínio.
- Substitua os campos entre colchetes pelos dados reais do condomínio e da data da assembleia.
- Desenhe o ponto permitido da condensadora (nicho, lateral, laje) e a cor do suporte a partir do que o prédio já tem.
- Proíba gotejamento na fachada e descreva o destino aceitável do dreno.
- Não invente disjuntor, BTU máximo nem decibéis: peça números ao laudo ou ao regimento municipal, se houver.
- Confirme se as regras cabem no regimento ou exigem alteração da convenção, com o quórum do art. 1.351.
- Defina prazo de adequação para aparelhos já instalados fora do padrão.
Perguntas frequentes
- Precisa de unanimidade?
- O art. 10, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 fala em unanimidade para a obra que modifique a fachada. Quando a solução é aprovar um padrão e levá-lo à convenção, aplica-se o quórum de alteração da convenção: dois terços dos votos dos condôminos, pelo art. 1.351. Confirme o caminho na sua convenção antes de pautar.
- O síndico pode colar isso no quadro e pronto?
- Para vincular, não. O art. 1.348, IV, manda cumprir convenção, regimento e assembleia. Texto só no mural vale por adesão. Aprove em ata e incorpore ao documento interno.
- E quem já instalou fora do padrão?
- A cláusula de prazo de adequação existe para isso. Cobrança seletiva só contra o último enfraquece a norma. O § 1º do art. 10 da Lei nº 4.591/1964 prevê multa e obrigação de desfazer; use depois de o padrão existir e de o prazo ter corrido.
- Ruído entra neste texto?
- O dever de não prejudicar o sossego já está no art. 1.336, IV. Limite em decibéis, se houver, vem de norma técnica ou de lei municipal — não invente um número nacional. O guia de barulho cobre o rito de notificação.
Fontes
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