Resposta direta
DependeNa regra geral, não. A Lei Complementar nº 214/2025 só torna contribuinte do regime regular do IBS e da CBS a pessoa física que, no ano anterior, teve receita com locação acima de R$ 240 mil e alugou mais de 3 imóveis distintos. As duas condições precisam existir juntas. Também entra no mesmo ano quem passar o limite de receita em mais de 20%.
Para quem se enquadra, a locação residencial de até 90 dias ininterruptos segue as regras dos serviços de hotelaria, pelo art. 253, com redação da Lei Complementar nº 227/2026. Em 2026, ano de teste, o recolhimento fica dispensado para quem cumprir as obrigações acessórias.
A Receita Federal informou, em alerta atualizado em 28 de outubro de 2026, que quem não preenche os dois requisitos continua sujeito só ao Imposto de Renda. O condomínio não cobra nem fiscaliza esse imposto.
Quem vira contribuinte, pela letra da lei#
O art. 251, § 1º, I, da Lei Complementar nº 214/2025 considera contribuinte do regime regular do IBS e da CBS a pessoa física que faz locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóvel quando, no ano-calendário anterior:
- a receita total com essas operações excede R$ 240.000; e
- as operações têm por objeto mais de 3 imóveis distintos.
É um “e”, não um “ou”. Quem tem receita alta com dois imóveis não entra. Quem tem cinco imóveis com receita menor que o limite também não.
Há uma segunda porta, no § 2º, II: a pessoa física passa a ser contribuinte no próprio ano se a receita com locação exceder em 20% o limite de R$ 240 mil. O texto desse inciso fala só da receita e não repete a contagem de mais de 3 imóveis. A Receita, no alerta citado abaixo, trata os dois requisitos como cumulativos. Quem tem receita de locação perto desse patamar deve confirmar o enquadramento com o contador.
Dois detalhes que mudam a conta: o valor é atualizado mensalmente pelo IPCA (§ 5º), e o regulamento é que define o que são imóveis distintos (§ 6º).
Onde entra a temporada#
O art. 253 trata da locação residencial com período não superior a 90 dias ininterruptos, feita por contribuinte do regime regular. Essa locação é tributada pelas mesmas regras aplicáveis aos serviços de hotelaria.
A Lei Complementar nº 227/2026 incluiu dois parágrafos nesse artigo:
- § 1º: para esse fim, a pessoa física é contribuinte se atender aos limites do art. 251 (§ 1º, I, e § 2º, II).
- § 2º: as locações de temporada entram na conta desses limites.
Ou seja: a regra de hotelaria não alcança qualquer apartamento anunciado em plataforma. Alcança o locador pessoa física que já passou dos dois limites.
| Situação do locador pessoa física no ano anterior | Regime regular do IBS e da CBS |
|---|---|
| Até 3 imóveis distintos | não entra pelo § 1º, I |
| Mais de 3 imóveis, receita de até R$ 240 mil | não entra pelo § 1º, I |
| Mais de 3 imóveis e receita acima de R$ 240 mil | entra; temporada segue regra de hotelaria |
| Receita do ano corrente acima do limite em mais de 20% | entra no próprio ano, pelo § 2º, II |
O que a Receita disse#
Em alerta publicado em 29 de janeiro de 2026 e atualizado em 28 de outubro de 2026, a Receita Federal classificou como falsa a afirmação de que todo proprietário que aluga por temporada pagará novo imposto imediato. O texto diz que a equiparação à hotelaria vale só para contribuintes do IBS e da CBS, que a pessoa física precisa preencher os dois requisitos ao mesmo tempo e que quem não os preenche continua sujeito apenas ao Imposto de Renda da Pessoa Física.
E em 2026?#
2026 é o ano de teste da reforma. Para os fatos geradores do ano, a LC 214 fixa alíquota de 0,1% de IBS (art. 343) e de 0,9% de CBS (art. 346). O art. 348, § 1º, dispensa o recolhimento para quem cumprir as obrigações acessórias previstas na legislação.
Para quem já é contribuinte, portanto, o ponto de atenção em 2026 é cumprir as obrigações acessórias, não pagar o tributo. Uma delas tem data: o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026 marca 1º de dezembro de 2026 para o início da emissão de NFS-e nas locações, cessões onerosas e arrendamentos de imóveis (art. 1º, III, g). A cobrança efetiva entra na transição dos anos seguintes.
O que o condomínio tem a ver com isso#
Pouco, e convém deixar isso claro no grupo do prédio:
- O contribuinte é o locador (art. 263, III). O condomínio não recolhe, não retém e não fiscaliza o IBS e a CBS do aluguel do morador.
- A tributação não autoriza nem proíbe a curta estadia no prédio. Isso continua sendo questão de destinação, convenção e assembleia, tratada no guia de aluguel por temporada em condomínio e em o condomínio pode proibir a curta estadia?.
- O condomínio tem a própria agenda fiscal. A partir de 1º de dezembro de 2026 ele passa a emitir nota fiscal de serviço eletrônica na cobrança das taxas, assunto de NFS-e do condomínio.
O que fazer na prática#
Se você é proprietário:
- Conte os imóveis que alugou no ano anterior e some a receita de locação, incluindo a temporada.
- Compare com os dois limites do art. 251, com o valor atualizado pelo IPCA.
- Se passar dos dois, procure o contador para as obrigações acessórias de 2026.
- Se não passar, a regra de hotelaria não se aplica a você, segundo a própria Receita.
Se você é síndico, responda ao morador que pergunta com o link da lei e da Receita, sem opinar sobre a situação fiscal dele. A diferença entre temporada e locação residencial comum está em temporada e locação residencial.
Perguntas frequentes
- Tenho dois apartamentos e alugo os dois por temporada. Pago IBS e CBS?
- Pela regra do art. 251, § 1º, I, da LC 214, não, porque a lei exige mais de 3 imóveis distintos além da receita acima de R$ 240 mil no ano anterior. A ressalva é o § 2º, II, que alcança no próprio ano a receita de locação acima do limite em mais de 20% e não repete, no texto, a contagem de imóveis. A Receita lê os requisitos como cumulativos. Se a sua receita chega perto desse patamar, confirme com o contador.
- O limite de R$ 240 mil é fixo?
- Não. O § 5º do art. 251 manda atualizar o valor mensalmente pelo IPCA, a partir da publicação da lei. E o § 6º deixa para o regulamento a definição de quais são os imóveis distintos. Confira o valor atualizado e o regulamento antes de concluir que passou ou não do limite.
- Em 2026 já tem imposto a pagar?
- Para os fatos geradores de 2026, a LC 214 fixa alíquotas de teste de 0,1% de IBS e 0,9% de CBS (arts. 343 e 346), e o art. 348, § 1º, dispensa o recolhimento de quem cumprir as obrigações acessórias. Quem se enquadra precisa cuidar dessas obrigações; o pagamento efetivo vem na transição dos anos seguintes.
- O condomínio precisa reter ou informar algo sobre o aluguel do morador?
- Não há, na LC 214, regra que faça o condomínio responder pelo IBS e pela CBS da locação feita pelo condômino. O contribuinte é o locador, pelo art. 263, III. Autorizar ou não a curta estadia no prédio é outra discussão, de destinação e convenção.
- Locação residencial comum, de 30 meses, também muda?
- Se o locador for contribuinte do regime regular, a locação de imóvel entra no IBS e na CBS com alíquota reduzida em 70%, pelo parágrafo único do art. 261. A regra de hotelaria do art. 253 vale só para a locação residencial de até 90 dias ininterruptos.
Fontes
Links verificados na data indicada. Se encontrar algo desatualizado, avise-nos.
- Lei Complementar nº 214/2025 — IBS e CBS (texto compilado, com alterações da LC nº 227/2026)
- Receita Federal alerta: é falso que todo proprietário que aluga por temporada pagará novo imposto imediato sobre o aluguel em 2026
- Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026 — datas de início da emissão de documentos fiscais eletrônicos