NFS-e do condomínio: o que muda em 1º/12/2026

O que o Ato Conjunto nº 4 determina#

O art. 112 do regulamento da CBS (Decreto nº 12.955/2026) manda o sujeito passivo emitir documento fiscal eletrônico nas operações com bens ou serviços, nos termos de ato conjunto da Receita Federal e do Comitê Gestor do IBS, que define as datas de início. O art. 115, VI, d, diz que essa obrigação se aplica inclusive à operação realizada por condomínio edilício.

O ato que fixou as datas é o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026. No art. 1º, III, f, ele marca o início da emissão de NFS-e:

na cobrança de taxas e demais valores condominiais pelo condomínio edilício, bem como outras receitas do condomínio: 1º de dezembro de 2026

A obrigação vale para os fatos geradores que ocorrerem a partir de 1º de dezembro de 2026. O § 1º do mesmo artigo adia para 1º de janeiro de 2027 a emissão pelos optantes do Simples Nacional, o que não se aplica ao condomínio. O art. 2º anuncia um programa de conformidade, tratado adiante.

Emitir nota não é pagar imposto#

É a confusão que mais vai aparecer na assembleia, e a lei resolve:

• O condomínio não é contribuinte. O art. 26, I, da Lei Complementar nº 214/2025 diz que o condomínio edilício não é contribuinte do IBS e da CBS. O regulamento da CBS repete a regra no art. 25, I.
• A nota é obrigação acessória. O regulamento obriga a emissão mesmo para quem não é contribuinte (art. 115, VI, d) e obriga o condomínio ao registro no CNPJ ainda que não opte pelo regime regular (art. 105, § 3º, VI, a).

A NFS-e serve para registrar a cobrança. O tributo só aparece nas hipóteses da seção seguinte.

Quando o condomínio passa a ser tributado#

O art. 26, § 2º, da LC 214 trata do condomínio edilício em duas situações:

A terceira linha é a do prédio residencial típico, cuja receita vem quase toda da taxa. Condomínios com receita relevante de aluguel de área comum, estacionamento rotativo, lojas ou antenas precisam fazer a conta dos 80% com o contador. Optar pelo regime regular é decisão que mexe no boleto de todos e deve passar pela assembleia, com estudo do contador.

A regra de Imposto de Renda sobre receitas de área comum continua a mesma, e está em condomínio paga imposto?.

O que foi publicado depois do cronograma#

Conferimos os canais oficiais até 3 de novembro de 2026. Não encontramos ato que adiasse a data do condomínio. Encontramos quatro publicações que mudam a rotina:

1. Programa de conformidade. O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 5, de 12 de agosto de 2026, publicado no Diário Oficial da União de 13 de agosto, instituiu o Programa Nacional de Conformidade Tributária de 2026, que dá prazo até 31 de dezembro de 2026 para corrigir inconsistências.
2. Campos de IBS e CBS sem rejeição em 2026. O Comitê Gestor da NFS-e orientou, em 7 de agosto de 2026, que até 31 de dezembro de 2026 a ausência dos campos de IBS e CBS não leva à rejeição da nota.
3. Código próprio para o condomínio. O Ato Técnico Conjunto RFB/CGIBS nº 7 aprovou a versão 1.01 da Nota Técnica 009 da NFS-e. Ela cria o código 99.05.01, operações condominiais, e um grupo para detalhar as cobranças, com tipos como condomínio ordinário e fundo de reserva.
4. Cronograma de implantação ainda a publicar. Em 29 de outubro de 2026, o Portal Nacional da NFS-e informou que as primeiras entregas da Nota Técnica 009 devem estar em produção em 1º de dezembro de 2026 e que o cronograma formal seria publicado.

O que o síndico faz até 1º de dezembro#

1. Pergunte à administradora ou ao contador, por escrito, quem vai emitir a NFS-e, por qual emissor e a partir de qual competência.
2. Confira o CNPJ e o cadastro do condomínio. O CNPJ do condomínio é a base da emissão.
3. Liste todas as receitas do condomínio além da taxa: aluguel de salão, de vaga, de antena, de loja, multas. Elas entram na NFS-e como outras receitas e no cálculo dos 80%.
4. Separe as rubricas do boleto. A Nota Técnica 009 prevê o detalhamento das cobranças. Boleto que mistura taxa ordinária, fundo de reserva e rateio extra num só valor vai dar trabalho.
5. Atualize o contrato com a administradora ou o contador para incluir a emissão, o prazo e a responsabilidade por erro.
6. Avise os moradores de que a nota é obrigação acessória e não aumento de taxa. Use o canal oficial do prédio.
7. Coloque a data no calendário do condomínio, junto das outras obrigações fiscais e do calendário de obrigações.

O que ainda não está definido#

Até a data desta revisão, não havia orientação oficial em formato de perguntas e respostas que detalhasse, caso a caso, como o condomínio não optante preenche cada campo de IBS e CBS da nota. A regra de quem emite e a data estão nos atos citados. O detalhe do preenchimento está na documentação técnica da NFS-e, que é atualizada por notas técnicas, e é nela que a administradora ou o contador deve se apoiar.