Resposta direta
A LGPD se aplica ao condomínio porque ele trata dados pessoais de moradores, visitantes, funcionários e prestadores: cadastros, registros de entrada, imagens de câmeras e, às vezes, biometria. O condomínio é o controlador desses dados, pelo art. 5º, VI, da Lei nº 13.709/2018.
Adequar significa saber quais dados são coletados e por quê, ter uma base legal para cada uso (art. 7º), tratar com mais cuidado os dados sensíveis, como biometria (art. 11), atender os direitos dos titulares (art. 18), registrar as operações (art. 37), proteger os dados (art. 46) e comunicar incidentes relevantes (art. 48).
Não é preciso um projeto caro. Comece pelo inventário de dados, pelos contratos com portaria e administradora e por um canal para os moradores.
Quais dados o condomínio trata#
| Dado | Exemplo |
|---|---|
| Cadastro de moradores | Nome, documento, telefone, unidade, veículos |
| Visitantes e prestadores | Nome, documento, horário de entrada |
| Imagens | Câmeras de áreas comuns e portaria |
| Biometria | Digital ou reconhecimento facial no acesso |
| Funcionários | Dados trabalhistas e de saúde ocupacional |
| Financeiro | Boletos, inadimplência, acordos |
Dado pessoal é informação relacionada a pessoa identificada ou identificável (art. 5º, I). Biometria é dado sensível (art. 5º, II). O condomínio é o controlador, que toma as decisões sobre o tratamento (art. 5º, VI). Quem trata dados em nome dele, como portaria terceirizada ou administradora, é operador (art. 5º, VII).
Base legal para cada uso#
O art. 7º lista as hipóteses em que o tratamento é permitido. Para o condomínio, as mais comuns são:
- cumprimento de obrigação legal, como dados de funcionários enviados ao eSocial;
- execução de contrato, como cadastro de prestadores;
- exercício regular de direitos, como cobrança de inadimplentes;
- proteção da vida ou da incolumidade física, em situações de segurança;
- legítimo interesse, com cuidado e transparência;
- consentimento, quando nenhuma outra base se aplica.
Dados sensíveis, como biometria, seguem as regras mais restritas do art. 11.
Princípios e transparência#
O art. 6º traz os princípios. Os que mais pesam no condomínio são finalidade (usar o dado para o que foi informado), necessidade (coletar só o necessário), transparência e segurança. Na prática:
- não peça documento de visitante se o nome basta para o seu controle;
- avise que há câmeras e para que servem;
- não exponha inadimplentes em lista pública;
- não compartilhe imagens em grupo de mensagens. Veja grupo de WhatsApp e LGPD.
Direitos dos moradores#
O art. 18 garante ao titular confirmação de tratamento, acesso, correção, anonimização ou eliminação de dados desnecessários, informação sobre compartilhamento, entre outros. Defina um canal e quem responde.
O condomínio precisa indicar encarregado? Depende. Veja o condomínio precisa de encarregado de dados?.
Registro, segurança e incidentes#
- Registro: controlador e operador devem manter registro das operações de tratamento (art. 37). Um inventário simples já cumpre o papel.
- Segurança: o art. 46 exige medidas de segurança técnicas e administrativas. Senhas pessoais, acesso restrito às gravações e contratos que obriguem fornecedores a proteger os dados.
- Incidentes: o controlador deve comunicar à ANPD e ao titular incidente de segurança que possa acarretar risco ou dano relevante (art. 48).
Checklist de adequação#
- Faça o inventário de dados (tabela acima).
- Defina finalidade e base legal de cada uso.
- Revise os contratos com portaria, administradora e sistema de gestão.
- Coloque avisos de câmera e uma política simples à disposição.
- Crie o canal para os moradores exercerem direitos.
- Restrinja quem acessa imagens e cadastros.
- Defina o que fazer em caso de vazamento.
Para câmeras e controle de acesso, veja CFTV e controle de acesso. Para uso de ferramentas de IA, veja posso colocar dados de moradores no ChatGPT?.
Perguntas frequentes
- Preciso pedir consentimento para filmar as áreas comuns?
- Nem todo tratamento depende de consentimento. O art. 7º da LGPD lista outras bases legais, como o legítimo interesse e a proteção da vida ou da incolumidade física. Defina a base para cada finalidade e informe os moradores com clareza, por exemplo com avisos de câmera.
- Biometria na portaria é permitida?
- É dado sensível, pelo art. 5º, II, e só pode ser tratado nas hipóteses do art. 11. Por exigir mais cuidado, ofereça alternativa a quem não quiser usar biometria e exija segurança reforçada do fornecedor.
- O morador pode pedir os dados que o condomínio tem dele?
- Pode. O art. 18 garante ao titular, entre outros direitos, confirmação da existência de tratamento, acesso, correção e informação sobre compartilhamento. Defina quem responde e em que prazo.
- A administradora também responde pela LGPD?
- Quem trata dados em nome do condomínio é operador. O contrato deve dizer o que ela pode fazer com os dados, que medidas de segurança adota e como comunica incidentes.
Fontes
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